M&A・不動産取引における環境デュー・ディリジェンスの重要性
デュー・ディリジェンスの種類・特徴 デュー・ディリジェンス（DD）とは、企業を買収する、企業に出資する、不動産を取得するなどの場面で、取引前に行う事前調査のことを一般に指します。その結果に基づき、取引を行うべきかどうか、取引価格その他の条件をどうするのかの判断を行います。 たとえば、企業を買収...
「不動産」に関する実務Q&A一覧
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使用貸借・賃貸借に関する民法改正のポイント
※本記事の凡例は以下のとおりです。 改正民法：民法の一部を改正する法律（平成29年法律第44号）に基づく改正後の民法 不動産賃貸人の地位の移転に関する改正 賃貸不動産の所有権移転と賃貸人の地位の移転 従来から、対抗力を有する不動産の賃貸借においては、第三者に対して賃貸借を対抗することができ、...
不動産売買契約書の作成・レビューにおける留意点（1）- 決済の前提条件（融資特約・ローン特約）、表明保証条項
実行前提条件（融資特約・ローン特約） 実行前提条件（融資特約・ローン特約）とは、売主による不動産の引渡義務と買主による売買代金の支払義務の履行の条件を規定する特約です。 このうち、特に重要なのが、買主による売買代金の支払義務の履行の条件として規定される、いわゆる融資特約・ローン特約です。 ...
不動産売買契約書の作成・レビューにおける留意点（2）- 瑕疵担保責任、解除条項（手付解除）
瑕疵担保責任 瑕疵担保責任とは、契約締結時に契約の目的物（不動産）に通常備わっているべき性状を有していない場合（瑕疵）に、売主が買主に対して負うべき責任をいいます。 この瑕疵のうち、「隠れた瑕疵」とは、契約締結時において売主および買主が通常一般人が負うべき注意を尽くしてもなお発見できない瑕疵を...
借地上の建物を建て替えたいが借地権設定者の承諾を得る必要はあるか
増改築禁止特約がある場合の建物再築に関する借地権設定者の承諾の要否 土地の賃貸借契約に、賃貸人の承諾のない増改築を禁止する条項を設けることがままあります。 このような増改築禁止特約は、判例で有効とされています（最高裁昭和41年4月21日判決・民集20巻4号720頁）。 増改築禁止特約には、...
定期建物賃貸借契約における説明書面の交付
更新拒絶の「正当事由」が不要となる定期建物賃貸借制度 定期建物賃貸借とは、更新がなく、期間満了によって確定的に終了する建物賃貸借契約の制度をいい（借地借家法38条）、平成12年3月1日から施行されています。 更新拒絶の「正当事由」とは 期間の定めのある普通建物賃貸借において、賃貸人が期間満...
定期建物賃貸借契約における終了通知を遅らせることにより、全賃借人の退去時期をそろえることができるか
耐震問題への関心の高まりとテナント退去問題 近時、耐震問題への関心の高まりから、耐震性能が欠如し老朽化したビルの建替えの相談を受けることが多くあります。 ビルオーナーが老朽化したビルを建て替えるにあたって最も頭の痛い問題が「テナント退去問題」です。普通建物賃貸借の場合、賃貸人から賃借人に対し更...
所有地にPCB（ポリ塩化ビフェニル）廃棄物がある場合にとるべき対応
PCB（ポリ塩化ビフェニル）の概要 PCB（ポリ塩化ビフェニル。以下「PCB」といいます）は、生物の体内に蓄積されやすく、人の健康を損なうおそれがある有害物質です。常温で液体の油状の化合物で、難燃性、低揮発性、耐熱性、高絶縁性などの特徴から、かつては、受変電設備のコンデンサー、トランス類の絶縁油...
自殺事故があった土地や建物について売主はどこまで説明責任を負うか
環境的要因と心理的要因に関する瑕疵担保責任・説明義務違反 環境的要因と心理的要因のトラブルについて 売買の目的物である土地建物について、物理的に本来の性能を備えていたとしても、(i)日照、眺望、騒音などの周辺環境の要因における問題（環境的要因）がある場合、または、(ii)たとえば、自殺や殺人事...
土壌汚染等に関する瑕疵担保責任を制限する特約の効力が否定される場合があるか
目次 売却地の土壌汚染等に関して瑕疵担保責任を制限する特約 瑕疵担保制限特約の内容 商法526条の瑕疵の検査・通知義務 特約の効力が否定される場合 売主が土壌汚染について知っていた場合 特約が錯誤によって無効とされる場合 契約交渉過程の注意事項 特約は有効であるものの適用範囲が限定さ...
