M&A・不動産取引における環境デュー・ディリジェンスの重要性

不動産

 土地建物を取得しようとする場合や、M&Aによって土地建物を保有する企業を買収しようとする場合に、当該不動産に環境汚染や廃棄物が存在するかどうかの事前調査(デュー・ディリジェンス)を実施する必要はあるのでしょうか。また、デュー・ディリジェンスを行ううえでの注意点はありますか。

 発見された汚染・廃棄物の除去費用が10億円を超えるような事例も多数みられるほか、取得した不動産から汚染が流出・拡散するリスクもあります。その一方で、取引の相手方に対する法的手続には時間とコストを要するうえ、請求額のすべてが回収できるとは限りません。そのため、取引前のデュー・ディリジェンスを適切に実施することが重要です。
 もっとも、環境汚染の性質やその調査方法は専門的・技術的な事項が多く、規制内容や法的評価の問題点も多岐にわたります。また、行政への対応において留意しなければならない点もあるため、専門家に相談しながら進めていく必要があります。

解説

目次

  1. デュー・ディリジェンスの種類・特徴
  2. 環境デュー・ディリジェンス(環境DD)がなぜ必要なのか
    1. 汚染・障害物の対策費用の高額化
    2. 法的手続きの限界
  3. 環境デューディリジェンスの概要
    1. 土壌汚染調査(デュー・ディリジェンス)の概要
    2. 建物環境調査(デュー・ディリジェンス)の概要
  4. 環境汚染調査の実務上の問題点
    1. 調査済み・対策済みの箇所から汚染・廃棄物が発見される例が多く見られる
    2. 対策範囲の確定が必ずしも容易ではない
    3. 汚染原因の判断は必ずしも容易ではない
    4. 汚染調査には相当な時間と費用がかかる
    5. 受領した開示資料を全面的に信用できない
    6. 環境・廃棄物分野においては規制内容が日々改訂され、行政機関ごとに見解が異なることがある
    7. 環境汚染・廃棄物の性質・調査対策の内容は技術的・専門的内容に及ぶ

デュー・ディリジェンスの種類・特徴

 デュー・ディリジェンス(DD)とは、企業を買収する、企業に出資する、不動産を取得するなどの場面で、取引前に行う事前調査のことを一般に指します。その結果に基づき、取引を行うべきかどうか、取引価格その他の条件をどうするのかの判断を行います。
 たとえば、企業を買収する際のデュー・ディリジェンス(DD)では、一般的に以下のポイントについて調査を行います。

  • 対象企業のビジネス
  • 財務
  • 法務
  • 不動産
  • 人事
  • 税務
  • IT
  • 環境・人権

 M&A・不動産取引における土地・建物(不動産)の環境デュー・ディリジェンス(DD)の調査項目は、主に以下のように大別されます。

  1. 法的調査
  2. 物理的調査(土地・建物状況調査、環境調査を含む)
  3. 経済的調査

 なお、②物理的調査においても、法的規制や法的解釈(対象不動産の汚染や欠陥が瑕疵・不適合と判断されるか等)が問題となりうることから、①法的調査と重複する場面も多くなります。

環境デュー・ディリジェンス(環境DD)がなぜ必要なのか

汚染・障害物の対策費用の高額化

 取引後に、対象不動産に重大な不具合・欠陥(特に環境汚染や廃棄物の存在)があることが判明すると、追加調査や対策・補修工事等によるコスト増、工期および事業の遅延などを招き、場合によっては事業中止ともなり得ます。また、汚染の流出・拡散によって、賠償責任を負担する可能性があるほか、会社のレピュテーション(信用評価)の面でも様々な悪影響が生じることになります。

 廃棄物・環境汚染の調査・対策費用は高額となりやすく、対象地の資産価値・担保価値も低下するため、契約締結後に予想外の土壌汚染が発見されると深刻なトラブルとなります。大きく報道されたところでは、東京都が購入した新生鮮市場用地から高濃度の汚染が発見された例などがあげられますが、その対策費用は約850億円を超え、対象地の売主が支払った和解金額も78億円にも及んでいます。近時の報道によれば、大阪のカジノリゾート(IR)予定地(夢洲)においても、土壌汚染対策費約360億円、地中障害物撤去費約20億円、液状化対策費約410億円を要することが公表されています。

 また、取引後に発見された地中の障害物・廃棄物の除去費用についても10億円を超えるような事例は多数あり、賠償額・解決金額が数十億円となる事例も少なくありません 1

  • 石炭ガラ・油分等の除去費用として和解金20億円を支払った事例
  • 地中廃棄物により建設工事の工期が約9か月伸び約8億円以上の追加費用が必要となる見込みとなった事例
  • アスベストスレート片の対策費用として約59億円の賠償判決が出された事例

法的手続きの限界

 当該不具合や欠陥を理由に、契約解除や損害賠償の請求を行うことは法的には可能ですが、法的手続には時間とコストを要するうえ、そもそも裁判の結果として請求がすべて認められるかどうかは確実ではありません。また、損害賠償請求が認められるとしても、被った経済的損失のすべてを回収できないということも少なくありません。さらに、相手方が解散・清算したり、倒産することなどにより無資力となっているケースもあり、そのような場合には、法的な権利は認められても現実には賠償金などの回収ができないこととなってしまいます。

 そのため、取引前に環境デュー・ディリジェンス(環境DD)を実施することが極めて重要となります。

環境デューディリジェンスの概要

土壌汚染調査(デュー・ディリジェンス)の概要

 土壌汚染調査では、過去の土地の利用状況、汚染物質が地下に浸透した可能性や経緯、地質や地下水の状態、地中における汚染物質の挙動などについての情報を確認します。土壌汚染調査は、実務上一般に、フェイズI調査(資料等調査)、フェイズII調査(概況調査、詳細調査)、フェイズIII(土壌汚染対策)と呼ぶことがあります。

 なお、環境省から、「バリューチェーンにおける環境デュー・ディリジェンス入門~OECDガイダンスを参考に~」(令和2年8月)が公表されており、デュー・ディリジェンスプロセスの運用や環境デュー・ディリジェンスにおける留意点について説明されています。

(1)対象地の規制区域指定の確認

 対象地が土壌汚染対策法、ダイオキシン類対策特別措置法その他の法令に規定される規制対象区域に指定されているか、また、対象地上の建物が水質汚濁防止法、ダイオキシン類対策特別措置法その他の法令に規定される特定施設に指定されているか(または指定解除がなされているか)等の確認も必要となります。

(2)調査報告書(エンジニアリング・レポート)等の確認

 対象地について土壌汚染調査や対策工事をしたことがあるかどうかを確認したうえで、もしそのような事実があれば、実施された土壌汚染調査(履歴調査、概況調査、詳細調査)、土壌汚染対策の計画、土壌汚染対策の実施、土壌汚染の効果確認等に関して売主の有するすべての報告書(エンジニアリング・レポート)その他の資料の提出を求め、その内容を精査する必要があります。
 土壌汚染の対策措置が実施されている場合には、土壌汚染調査結果を踏まえた適切な対策措置が採られているかどうかを確認することが必要となります 2

(3)土壌・地下水調査の実施

 土壌汚染の疑いのある場合や、対象地のその後の利用計画・用途等により土壌汚染の存否や程度を確認する必要性が高い場合には、資料による調査のみならず、対象地におけるボーリング調査や土壌・地下水の化学分析も含めた調査を検討する場合があります。

(4)土壌調査において問題となる個別の汚染・廃棄物

 実務上問題となる調査項目としては、以下のようなものがあげられます 3

  1. 土壌汚染対策法上の特定有害物質
  2. ダイオキシン類
  3. 地中障害物・廃棄物
  4. 埋蔵文化財
  5. アスベスト汚染・アスベスト廃棄物
  6. PCB汚染廃棄物(ポリ塩化ビフェニル廃棄物)
  7. 油汚染
  8. 地盤不良・基礎不良
  9. 液状化

建物環境調査(デュー・ディリジェンス)の概要

 建物環境調査においては、たとえば以下のような各資料によって、建物状況(仕様部材を含む)について確認することが必要となります。

  • 検査済証
  • 建築図面(竣工図等)
  • 施工要領書
  • 補修・修繕・更新工事等の資料
  • 過去の維持・運営費用等の履歴等の資料
  • すでに実施された調査に関する建物状況調査報告書
  • 耐震診断その他既往調査・診断結果報告書

 実務上問題となる調査項目としては、以下のようなものがあげられます 4

  1. アスベスト汚染・アスベスト廃棄物
  2. PCB汚染廃棄物(ポリ塩化ビフェニル廃棄物)
  3. ホルムアルデヒド等
  4. 産業廃棄物
  5. 水質汚濁防止法上の特定施設に関する調査
  6. ダイオキシン類排出施設に関する調査

環境汚染調査の実務上の問題点

 以下、環境汚染調査の特殊性およびしばしば問題となる点について指摘します。その詳細および実務上留意すべきポイントについては、猿倉健司『不動産取引・M&Aをめぐる環境汚染・廃棄物リスクと法務』(清文社、2021年7月)220~233頁を参照してください。

調査済み・対策済みの箇所から汚染・廃棄物が発見される例が多く見られる

 不動産取引後に土壌汚染や地中障害物が発覚してトラブルとなる事案の多くでは、取引前にも何らかの土壌汚染調査や対策などが実施されていたにもかかわらず、後になって土壌汚染や地中障害物が発見されるという事象がみられます。

対策範囲の確定が必ずしも容易ではない

 対象地の土壌の一部が他の土地から持ち込まれたものでありその土壌がもともと汚染されていた場合や、対象地内で土壌がかき混ぜられるなどして汚染が不規則に分布するに至ったような場合には、一般的な土壌汚染調査が実施されたとしても、汚染の状況・範囲を適切に把握することができない可能性があります。
 そのため、対象地の状況を踏まえた対応が必要となります。

汚染原因の判断は必ずしも容易ではない

 取得した不動産に汚染や廃棄物が残置されていたような場合、その汚染原因(汚染の原因が誰にあるのか)の判断は、専門的な知見が必要となり、必ずしも容易ではありません。
 近時においては、土地建物の賃貸借終了後に対象地の地中から土壌汚染や地中杭その他の廃棄物が発見されたケースで、賃貸借終了後に発見された土壌汚染や地中障害物が賃借人の責任によるものであるのか、または賃貸借開始前から存在していたのかが争われることが多くみられます。

汚染調査には相当な時間と費用がかかる

 事前調査の精密度を上げれば(たとえば、調査区画を細分化するなど)、その分費用と時間の負担は増えることになるため、効率的なデュー・ディリジェンスをすることが実務的な課題となります。
 実施済みの調査結果を利用した追加調査を実施するほか、関連資料の確認調査と必要に応じたヒアリングのみを行うケースも多いように思われますが、案件によっては、実地調査を含めたより慎重な検討が必要となる場合も少なくありません。

受領した開示資料を全面的に信用できない

 相手方から開示された資料を確認する場合には、技術的・専門的観点からの検討が必要となりますが、調査報告書等の内容が事実に反していないか、または不正確な記載が含まれていないかどうかも含めて慎重に検討することが必要です。
 調査報告書等の内容が事実に反するケースや不正確な記載内容が含まれるケースは少なくありません。売買契約締結前に売主が実施した土壌汚染調査で発見された高濃度のヒ素について、調査報告書本文にその旨の記載がなされていなかった例などもあるため、注意が必要となります。
 また、土壌汚染調査に関する報告書が複数存在する場合は、そのすべての提出を求め、その整合性等についても確認する必要があります。

環境・廃棄物分野においては規制内容が日々改訂され、行政機関ごとに見解が異なることがある

 それぞれの有害物質、地中障害物の特性や、法的規制(法令・ガイドライン)に加えて、裁判例、実務の動向・実務上の取扱い(処分方法、費用等)を十分に把握したうえで、どのような調査や対策が必要となるのかを検討することが必要となります。
 特に近時、環境法令やガイドライン、業界指針がめまぐるしく改定されていますが、適切なアップデートがなされないと、少し前までは問題がなかった(=適法であった)にもかかわらず法令違反とされてしまうこともあり得ます。

 なお、環境汚染や廃棄物が判明した場合には、所管の行政庁や地方自治体の担当部署と十分に協議をすることがあり、対象地域の条例・運用について確認しておくことも必要となります。実務上最も悩ましいのは、行政の対応は自治体ごとに一様ではないということであり、行政機関ごとに法令解釈の結論や対応方針の内容がまったく異なる場合も実際にあるため注意を要します(詳細は脚注の文献を参照してください) 5

環境汚染・廃棄物の性質・調査対策の内容は技術的・専門的内容に及ぶ

 環境汚染・廃棄物の性質・特性や調査・対策の内容は複雑かつ専門的であり、それが拡散した場合の健康被害その他のリスクも高いため、必要に応じて、調査および対策方法・範囲の妥当性等に関して、技術的、法律的な観点から第三者の専門家に評価をしてもらう(セカンド・オピニオン)こともトラブル回避の方法として有効となります。
 もっとも、環境汚染に関する専門家(博士、権威ある専門調査機関)は必ずしも多くはいないため(この分野を専門として取り扱う弁護士も少ない)、専門家に対するコネクションをどれだけ有しているかが重要となります。

参照記事

  1. 猿倉健司『不動産取引・M&Aをめぐる環境汚染・廃棄物リスクと法務』(清文社、2021年7月)181~182頁 ↩︎

  2. 土壌汚染の対策方法の概要は、環境省 水・大気環境局 土壌環境課「土壌汚染対策法に基づく調査及び措置に関するガイドライン(改訂第3版)」415頁等を参照 ↩︎

  3. 猿倉健司『不動産取引・M&Aをめぐる環境汚染・廃棄物リスクと法務』(清文社、2021年7月)202~215頁 ↩︎

  4. 猿倉健司『不動産取引・M&Aをめぐる環境汚染・廃棄物リスクと法務』(清文社、2021年7月)215~222頁 ↩︎

  5. 猿倉健司『不動産取引・M&Aをめぐる環境汚染・廃棄物リスクと法務』(清文社、2021年7月)399~400頁 ↩︎

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