民泊の管理事業者にはどのような規制が課せられるか

取引・契約・債権回収

 当社では、新規ビジネスとして、民泊の管理事業者への参入を検討しています。参入後はどのような点に気を付ける必要がありますか。また、問題があった場合にはどのような制裁が考えられますか。

 2017年6月に公布された、いわゆる民泊新法(正式名称は住宅宿泊事業法)は、これまで固有の法規制のなかった民泊事業を正面から規制する立法で、旅館業法の特則と位置付けられています。同年10月には施行令・施行規則が、12月にはガイドラインが公表されました。民泊新法の施行は、2018年6月15日です。

 業務に関する規制は民泊新法の29条から40条に規定されています。また、問題があった場合には、業務改善命令、登録の取消し、登録の抹消などのおそれがあります。民泊に関しては、この他に地方条例で規律される事項も多いため、規制内容を正確に確認するためには、法律以外の確認も欠かせないので注意が必要です。

解説

目次

  1. 業務に関する規制
    1. 公正誠実義務(民泊新法29条)
    2. 名義貸しの禁止(民泊新法30条)
    3. 誇大広告等の禁止(民泊新法31条)
    4. 不当な勧誘等の禁止(民泊新法32条)
    5. 管理受託契約の締結前の書面の交付(民泊新法33条)
    6. 管理受託契約の締結時の書面の交付(民泊新法34条)
    7. 住宅宿泊管理業務の再委託の禁止(民泊新法35条)
    8. 住宅宿泊管理業務の実施 (民泊新法36条)
    9. 従業者証明書の携帯(民泊新法37条)
    10. 帳簿の備え付け等(民泊新法38条、国土交通省施行規則19条)
    11. 標識の掲示(民泊新法39条)
    12. 住宅宿泊事業者への定期報告(民泊新法40条、国土交通省施行規則21条)
  2. 監督
    1. 業務改善命令(民泊新法41条)
    2. 登録の取り消し等(民泊新法42条)
    3. 登録の抹消等(民泊新法43条)

業務に関する規制

公正誠実義務(民泊新法29条)

 住宅宿泊管理業者は、専門家として、専門的知識をもって適切な住宅宿泊管理業務を行い、 住宅宿泊事業者が安心して住宅宿泊管理業務を委託することができる環境を整備することが求められています。そのため、常に公正な立場を保持して、業務に誠実に従事することで、 紛争等を防止するとともに、 住宅宿泊管理業の円滑な業務の遂行を図る必要があります(民泊新法29条)

名義貸しの禁止(民泊新法30条)

 住宅宿泊管理業者は、自己の名義をもって、他人に住宅宿泊管理業を営ませる、いわゆる名義貸しを行うことは禁じられています(民泊新法30条)

誇大広告等の禁止(民泊新法31条)

 住宅宿泊管理業者は、その業務に関して広告をする際、以下の事項について、虚偽広告(著しく事実に相違する表示)または誇大広告(実際のものよりも著しく優良である、あるいは、有利であると人に誤認させるような表示)をすることは禁じられています(民泊新法31条)。ここでいう広告の媒体は、新聞の折込チラシ、配布用のチラシ、新聞、テレビ、ラジオまたはインターネットのホームページ等、種類は問いません。

【誇大広告等の例(ガイドライン3-2(2)②)】

規制対象となる広告事項 誇大広告等の例
住宅宿泊管理業者の責任に関する事項(国土交通省関係民泊新法施行規則12条1号) 実際の管理受託契約上は、住宅宿泊管理業者が宿泊者によって生じた損害について一切責任を負わないこととなっているにもかかわらず、家主に損害の負担が全くないかのように誤認させるようなもの
報酬の額に関する事項(国土交通省関係民泊新法施行規則12条2号) 実際の管理受託契約上は、宿泊数に比例する料金体系が設定されるようなサービス内容であるにもかかわらず、委託報酬が月額制で上限の定まった定額であるかのように誤認させるようなもの
管理受託契約の解除に関する事項(国土交通省関係民泊新法施行規則12条3号) 実際の管理受託契約上は、契約期間途中の解約が制限されるにもかかわらず、委託者の求めるときにいつでも解約できるように誤認させるようなもの

不当な勧誘等の禁止(民泊新法32条)

 住宅宿泊管理業者は、不当な勧誘等をしてはならないと定められています(民泊新法32条)。「不当な勧誘等」とは、以下の行為をいいます(国土交通省施行規則13条、ガイドライン3-2(3)・(4))。

  1. 住宅宿泊管理業務の委託を受けることを内容とする契約(管理受託契約)の締結の勧誘をするに際し、またはその解除を妨げるために、委託者である住宅宿泊事業者に対し、当該管理受託契約に関する事項であって委託者の判断に影響を及ぼすこととなる重要な事項(委託報酬に関する事項や責任および免責に関する事項等などの住宅宿泊事業者の不利益に直結する事項)につき、故意に事実を告げず、または不実のことを告げる行為
  2. 管理受託契約の締結または更新について、住宅宿泊事業者の承諾なしに、特段の理由なく、午後9時から午前8時までの時間帯に、電話勧誘または訪問勧誘を行う行為
  3. 管理受託契約の締結または更新をしない旨の意思あるいは勧誘を希望しない旨の意思を表示した住宅宿泊事業者に対して執拗に勧誘する行為
  4. 対象となる届出住宅の所在地、営業所または事務所における人員体制、住宅宿泊管理業務の再委託を行う場合の再委託先の事業者の業務体制、届出住宅周辺の交通事情等その他の事情を勘案して、住宅宿泊管理業務の適切な実施を確保できないことが明らかであるにもかかわらず、当該住宅宿泊管理業務に係る管理受託契約を締結する行為

管理受託契約の締結前の書面の交付(民泊新法33条)

 住宅宿泊管理業者は、管理受託契約の締結に際し、委託者(住宅宿泊管理業者である者を除く)に対し、管理受託契約を締結するまでに、管理受託契約の内容およびその履行に関する事項として以下の事項について、書面を交付して説明する義務を負います(民泊新法33条、国土交通省施行規則14条)

  1. 管理受託契約を締結する住宅宿泊管理業者の商号、名称または氏名ならびに登録年月日および登録番号
  2. 住宅宿泊管理業務の対象となる届出住宅
  3. 住宅宿泊管理業務の内容および実施方法
  4. 報酬ならびにその支払の時期および方法
  5. 前号に掲げる報酬に含まれていない住宅宿泊管理業務に関する費用であって、住宅宿泊事業者が通常必要とするもの
  6. 住宅宿泊管理業務の一部の再委託に関する事項
  7. 責任および免責に関する事項
  8. 契約期間に関する事項
  9. 契約の更新および解除に関する事項

 このうち、③については、届出住宅の維持保全および民泊新法5条から10条までの規定による業務の内容について、届出住宅の状況等に応じて回数や頻度を明示して可能な限り具体的に説明されることが必要です(ガイドライン3-2(5)②)

 また、民泊新法7条から9条までの規定による業務については、説明等の方法について対面による等、具体的方法を明示する必要があります。これらのほか、緊急時の連絡対応等の方法についても明示されることが望ましいです。委託者である住宅宿泊事業者が届出住宅の管理に関する十分な知識や経験を有している場合であっても、当事者間の責任関係を明確にするため、当該事項について説明せずに契約することは認められません

 ⑤については、住宅宿泊管理業者が委託業務を実施するのに伴い必要となる水道光熱費や、委託業務の実施のために要した届出住宅に設置・配置する備品その他届出住宅を住宅宿泊事業の用に供するために必要な物品等の購入に要した費用が考えられます(ガイドライン3-2(5)③)。

 ⑥について、住宅宿泊管理業者は、住宅宿泊事業者の承諾を得たうえで、住宅宿泊管理業務の一部を第三者に再委託することができることを事前に説明する必要があります。また、再委託先は、住宅宿泊管理業者の業務実施体制に大きく影響するものであることから、再委託予定者を事前に明らかにし、再委託先が変更する度ごとに書面または電磁的方法により委託者に知らせる必要があります。再委託先が一方的に変更される可能性がある場合には、その旨をあわせて事前に説明する必要があります(ガイドライン3-2(5)④)。

 ⑨については、住宅宿泊事業者または住宅宿泊管理業者が、契約に定める義務に関してその本旨に従った履行をしない場合には、その相手方は、相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がないときは、 契約を解除することができる旨を事前に説明する必要があります(ガイドライン3-2(5)⑦)

管理受託契約の締結時の書面の交付(民泊新法34条)

 住宅宿泊管理業者は、管理受託契約を締結したときは、委託者に対し、遅滞なく、以下の事項を記載した書面を交付する義務を負います(民泊新法34条、国土交通省施行規則17条)

  1. 住宅宿泊管理業務の対象となる届出住宅
  2. 住宅宿泊管理業務の実施方法
  3. 契約期間に関する事項
  4. 報酬に関する事項(報酬の支払い時期および支払い方法を含む)
  5. 契約の更新または解除に関する定めがあるときは、その内容
  6. 住宅宿泊管理業者の商号、名称または氏名
  7. 住宅宿泊管理業務の内容
  8. 住宅宿泊管理業務の一部の再委託に関する定めがあるときは、その内容
  9. 責任および免責に関する定めがあるときは、その内容
  10. 民泊新法40条の規定による住宅宿泊事業者への報告に関する事項

住宅宿泊管理業務の再委託の禁止(民泊新法35条)

 住宅宿泊事業者から委託を受けた住宅宿泊管理業務のすべてを再委託することはできません。管理受託契約に住宅宿泊管理業務の一部の再委託に関する定めがあるときは、再委託を行うことができます。

 再委託先は住宅宿泊管理業者である必要はありませんが、 住宅宿泊事業者と管理受託契約を交わした住宅宿泊管理業者が再委託先の住宅宿泊管理業務の実施について責任を負うことになります。このため、民泊新法25条各号(11号を除く)の登録拒否要件に該当しない事業者に再委託することが望ましく、また、再委託期間中は、住宅宿泊管理業者が責任をもって再委託先の指導監督を行うことが必要です。なお、契約によらずに住宅宿泊管理業務を自らの名義で他者に行わせる場合には、名義貸しに該当する場合があるため、再委託は契約を締結して行うことが必要です

 再委託は住宅宿泊管理業務の一部については認められるものの、すべてについて他者に再委託することや、住宅宿泊管理業務を複数の者に分割して再委託し、自らは住宅宿泊管理業務を一切行わないことは禁じられています(民泊新法35条、ガイドライン3-2(12))。

住宅宿泊管理業務の実施 (民泊新法36条)

 住宅宿泊管理業者は、委託を受けた住宅宿泊管理業務について、住宅宿泊事業者に準じて対応する必要があります(民泊新法36条、ガイドライン3-2(13))

(1)住宅宿泊事業の適切な実施のための届出住宅の維持保全について

 届出住宅の維持保全に係る業務については、管理受託契約において対象範囲を明確に定める必要があります。届出住宅の維持保全が適切に行われない場合には、業務改善命令等監督処分の対象となり得ます。

(2)宿泊者の衛生確保について

 各居室の床面積に応じた宿泊者数の制限を確実に履行するためには、 住宅宿泊事業者が制限を超える宿泊者との契約を締結した場合の宿泊拒否の権限等について、あらかじめ住宅宿泊管理業者と委託者との間で取り決めておくことが望ましいとされています。

(3)宿泊者の安全の確保について

 非常用照明器具の設置、避難経路の表示等の、宿泊者の安全の確保に関する措置は、委託を受けた住宅宿泊管理業者の責任において行うこととなるため、必要な器具の設置および維持保全に要する費用の負担については、あらかじめ住宅宿泊管理業者と委託者との間で取り決めて置くことが望ましいとされています。
 委託者の用意した器具等を住宅宿泊管理業者が利用する場合には、動作等についてあらかじめ住宅宿泊管理業者が確認する必要があります

(4)宿泊者名簿の作成・備付けについて

 宿泊者の本人確認の方法は、委託者との間で、管理受託契約により明確に取り決めておくことが必要です。また、宿泊者名簿の正確な記載を確保するための措置が必要ですが、住宅宿泊管理業者が住宅宿泊管理業務の委託を受けて行う場合には、正確な記載を確保するための措置の実施について、住宅宿泊管理業者の責任の下に行う必要があります。

(5)周辺地域の生活環境への悪影響の防止に必要な事項の説明について

 この説明事項については、届出住宅固有の配慮事項や注意事項について、住宅宿泊管理業者は委託者にあらかじめ内容を確認しておくことが必要です

(6)苦情等への対応について

 苦情および問合せが、緊急の対応を要する場合には、関係機関への通報の他、委託者に対しても報告することが適切です。また、苦情への対応については、必要に応じてすみやかに現地へ赴くことが必要で、苦情があってから現地に赴くまでの時間は、30分以内が目安とされています(交通手段の状況等により現地に赴くまでに時間を要することが想定される場合は、60分以内が目安とされます)。

従業者証明書の携帯(民泊新法37条)

 住宅宿泊管理業者は、業務に従事する使用人その他の従業者に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者をその業務に従事させることは禁じられています各従業者は、住宅宿泊事業者その他の関係者から請求があったときは、証明書を提示する義務を負います

 従業者証明書を携帯させるべき者の範囲は、住宅宿泊管理業者の責任の下に当該住宅宿泊管理業者が委託を受けた住宅宿泊管理業務に従事する者であり、再委託契約に基づき住宅宿泊管理業務の一部の再委託を受ける者も含まれます。
 このため、住宅宿泊管理業者と直接の雇用関係にある者であっても、内部管理事務に限って従事する者は、従業者証明書の携帯の義務はありません。
 また、直接に届出住宅に立ち入りまたは宿泊者や委託者と業務上接する者が対象であり、 たとえば、リネンの洗濯のみを行う者や車の運転手等は含まないとされています(ガイドライン3-2(14))。

帳簿の備え付け等(民泊新法38条、国土交通省施行規則19条)

 住宅宿泊管理業者は、営業所または事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え付け、届出住宅ごとに管理受託契約について以下の事項を記載し、保存する義務を負います

  1. 管理受託契約を締結した年月日
  2. 管理受託契約を締結した住宅宿泊事業者の名称
  3. 契約の対象となる届出住宅
  4. 受託した住宅宿泊管理業務の内容
  5. 報酬の額
  6. 管理受託契約における特約その他参考となる事項

 ③の「契約の対象となる届出住宅」とは、届出住宅の所在地および物件の名称、部屋番号、委託の対象となる部分および維持保全の対象となる附属設備をいいます(ガイドライン3-2(15)①)。

 ④の「住宅宿泊管理業務」については、民泊新法2条5項に基づく住宅宿泊管理業務に限らず、住宅宿泊事業者と住宅宿泊管理業者が締結する管理受託契約において規定する委託業務の内容を指すので、注意が必要です(ガイドライン3-2(15)②)

 ⑤の「報酬の額」は、住宅宿泊管理業務に対する報酬だけでなく、住宅宿泊管理業務に要する費用等(住宅宿泊管理業者が当該業務を実施するのに伴い必要となる水道光熱費、当該業務の実施のために要した届出住宅に設置・配置する備品その他届出住宅を住宅宿泊事業の用に供するために必要な物品等の購入に要した費用)についても住宅宿泊管理業者が費用を支払い、その費用を住宅宿泊事業者から支払いを受ける場合は、その費用も含まれます(ガイドライン3-2(15)③)。

 ⑥の「管理受託契約における特約その他参考となる事項」は、住宅宿泊管理業者の判断により記載するものですが、住宅宿泊事業者と住宅宿泊管理業者が締結する管理受託契約において、国土交通省が定める標準管理受託契約書に定めのない事項などが考えられます。

 また、上記の各事項が、電子計算機に備えられたファイルまたは磁気ディスク等に記録され、必要に応じ住宅宿泊管理業者の営業所または事務所において電子計算機その他の機器(タブレット端末やスマートフォン等を含む)を用いて明確に紙面に表示されるときは、当該記録をもって帳簿への記載に代えることができます(ガイドライン3-2(15)④)。

 さらに、住宅宿泊管理業者は、帳簿(ファイルまたは磁気ディスク等を含む)を各事業年度の末日をもって閉鎖するものとし、閉鎖後5年間当該帳簿を保存しなければならない義務を負います(国土交通省施行規則19条)

標識の掲示(民泊新法39条)

 住宅宿泊管理業者は、営業所または事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、国土交通省令で定める様式(第10号様式)の標識を掲げる義務を負います

住宅宿泊事業者への定期報告(民泊新法40条、国土交通省施行規則21条)

 住宅宿泊管理業者は、以下の事項について、国土交通省令で定めるところにより、定期的に、住宅宿泊事業者に報告する義務を負います

  1. 住宅宿泊管理業務の実施状況
  2. 住宅宿泊管理業務の対象となる届出住宅の維持保全の状況
  3. 住宅宿泊管理業務の対象となる届出住宅の維持保全の状況
  4. 住宅宿泊管理業務の対象となる届出住宅の周辺地域の住民からの苦情の発生状況

 ①の「住宅宿泊管理業務」については、民泊新法2条5項に基づく住宅宿泊管理業務に限らず、住宅宿泊事業者と住宅宿泊管理業者が締結する管理受託契約における委託業務のすべてについて報告する必要があります。苦情への対応状況は、住宅宿泊管理業務の実施状況に含まれます(ガイドライン3-2(16)①)。

 ②の「宅宿泊管理業務の対象となる届出住宅の維持保全の状況」については、住宅宿泊事業において届出住宅に設ける必要があるとされている台所、浴室、便所、洗面設備の状態について報告を行うとともに、水道や電気などのライフラインの状態についても報告を行う必要があります。また、義務ではありませんが、ドアやサッシなどの届出住宅の設備の状態についても報告を行うことが望ましいとされています(ガイドライン3-2(16)②)。

 ④の「住宅宿泊管理業務の対象となる届出住宅の周辺地域の住民からの苦情の発生状況」 については、苦情の発生した日時、苦情を申し出た者の属性、苦情内容等について、把握可能な限り記録し、報告する必要があります。単純な問合せについては、記録および報告の義務はありませんが、苦情を伴う問合せについては、記録し、対処状況も含めて報告する必要があります(ガイドライン3-2(16)③)。

監督

業務改善命令(民泊新法41条)

 国土交通大臣は、住宅宿泊管理業の適正な運営を確保するため必要があると認めるときは、 その必要の限度において、住宅宿泊管理業者に対し、業務の方法の変更その他業務の運営の改善に必要な措置をとるべきことを命ずる権限を有します。発令された場合は、その旨が、遅滞なく、国土交通大臣から都道府県知事に通知されることになっています。

 また、都道府県知事は、 住宅宿泊管理業の適正な運営を確保するため必要があると認めるときは、その必要の限度において、住宅宿泊管理業者(当該都道府県の区域内において住宅宿泊管理業を営む者に限る)に対し、業務の方法の変更その他業務の運営の改善に必要な措置をとるべきことを命ずる権限を有します。この場合も、発令された場合は、その旨が、遅滞なく、国土交通大臣から都道府県知事に通知されることになっています。

登録の取り消し等(民泊新法42条)

 住宅宿泊管理業者が次の各号のいずれかに該当するときは、国土交通大臣によって、登録の取り消し、または1年以内の期間を定めてその業務の全部もしくは一部の停止を命じられる場合があります。

  1. 登録拒否事由(ただし、民泊新法42条1項または4項の規定により登録を取り消され、その取消しの日から5年を経過しない場合を除く)のいずれかに該当することとなったとき。
  2. 不正の手段により住宅宿泊管理業の登録を受けたとき。
  3. 営む住宅宿泊管理業に関し法令または2-1の業務改善命令等に違反したとき。
  4. 住宅宿泊管理業者が民泊新法36条において準用する同法5条から10条までの規定に違反したとき、または2-1の業務改善命令に違反したときは、都道府県知事は、国土交通大臣に対し、前の規定による処分をすべき旨を要請することができる)による要請があったとき。

登録の抹消等(民泊新法43条)

 登録が取り消された場合、または、登録が効力を失った場合、登録は抹消されます。

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