新型コロナ感染症による休業要請と商業施設・オフィスビルの賃貸借契約等の問題点(後編) 新型感染症拡大による賃貸借契約への影響、建物内で感染者が発生した場合の不動産管理会社の責任

取引・契約・債権回収

目次

  1. 新型感染症拡大による賃貸借契約への影響(後編)
    1. 商業テナントの賃料支払い義務
    2. 商業テナントに対する営業補償
    3. オフィステナントの場合
  2. 建物内で感染者が発生した場合の不動産管理会社の責任
  3. さいごに

※本記事の凡例は以下のとおりです。

  • 改正後民法:民法の一部を改正する法律(平成29年法律第44号)に基づく改正後の民法(2020年4月施行)
  • 改正前民法:民法の一部を改正する法律(平成29年法律第44号)に基づく改正前の民法


 「前編 新型感染症拡大を理由に契約を履行しなかった場合の責任、賃貸借契約への影響」に引き続き、本稿では、新型コロナウイルス感染症による休業要請と商業施設・オフィスビルの賃貸借契約等の問題点のうち、商業テナントの賃料支払い義務、商業テナントに対する営業補償、オフィステナントの場合、建物内で感染者が発生した場合の不動産管理会社の責任等の問題について解説します。

 なお、本稿では、特に言及がない限り、問題となる取引契約が日本法の適用を受ける場合を念頭に、民法改正施行日前に締結された契約を前提とします。中国の契約法その他海外の法令が適用される場合には、当該外国法令の解釈が問題となりますので、ご留意ください。
 本稿は、2020年4月23日時点までに入手した情報に基づいて執筆したものであり、また具体的な案件についての法的助言を行うものではないこと、筆者らの個人的見解であって筆者らが所属する法律事務所の意見ではないことにご留意ください。

新型感染症拡大による賃貸借契約への影響(後編)

商業テナントの賃料支払い義務

(1)契約上の規定がある場合

 賃貸人が商業ビル建物全体を閉鎖した場合に、賃貸人は、テナントに対して、閉鎖した期間の賃料を請求することができるか、テナントは賃料を支払わなければならないかが問題となり得ます。
 賃貸借契約にこのような場合の取扱いについて規定があれば、当該契約条項に従って判断されることになります。

(2)契約上の規定がない場合

 他方、賃貸借契約にそのような規定がない場合には、民法等の法律に従って判断していくこととなります。建物が閉鎖されることにより、テナントはその間は使用収益ができなくなるため、賃貸人が賃貸物件を使用収益させる義務を履行していないこと(契約不履行)が問題になります。
 特措法による休業要請によって建物を閉鎖することがやむを得ない(不可抗力、ないし、賃貸人に帰責性がない)と判断される場合には、改正前民法536条1項等が適用ないし類推適用されることなどにより、テナントは賃料の支払い義務を負わない(反対給付を支払う義務を負わない)と判断されることがあるものと思われます 1

【改正前民法536条(債務者の危険負担等)】
  1. 前二条に規定する場合を除き、当事者双方の責めに帰することができない事由によって債務を履行することができなくなったときは、債務者は、反対給付を受ける権利を有しない。
  2. 債権者の責めに帰すべき事由によって債務を履行することができなくなったときは、債務者は、反対給付を受ける権利を失わない。この場合において、自己の債務を免れたことによって利益を得たときは、これを債権者に償還しなければならない。

 なお、改正後民法においては、「債務者は、反対給付を受ける権利を有しない」という規定が「債権者は、反対給付の履行を拒むことができる」という規定に改められており、改正前民法とは異なり、当然に賃料の支払い義務が消滅するわけではないことに注意が必要です)。この点は、井上治・猿倉健司『民法改正(債権法改正)と不動産取引への影響 第2回 不動産売買契約の留意点(契約不適合責任)』および、井上治・猿倉健司『不動産業・建設業のための改正民法による実務対応―不動産売買・不動産賃貸借・工事請負・設計監理委任』(清文社、2019年)195頁を参照してください。

 裁判例においても、東日本大震災に伴い原子力発電所から放射性物質が放出される事故により店舗の閉店等を余儀なくされた事案において、当事者双方の責めに帰することができない事由によって賃貸借契約上の義務が履行できなくなったと認められるから賃借人は賃料を支払う義務を負わないと判断された例があります(札幌地裁平成28年3月18日判決・判例時報2320号103頁。なお、阪神淡路大地震についての神戸地裁平成10年9月24日判決・判例秘書L05350680、兵庫県南部地震についての大阪高裁平成9年12月4日判決・判例タイムズ992号129頁も参照)。

【札幌地裁平成28年3月18日判決・判例時報2320号103頁】
「補助参加人が原告に対して本件建物を使用収益させる義務は,本件事故という当事者双方の責めに帰することができない事由によって履行できなくなったと認められるから,原告は,上記賃料を支払う義務を負わない(民法536条1項)。」

【神戸地裁平成10年9月24日判決・判例秘書L05350680】
「賃貸借契約は、賃料の支払と賃借物件の使用収益とを対価関係とするものであり、賃借物件が滅失に至らなくても、客観的にみてその使用収益が一部ないし全部できなくなったときには、公平の原則により双務契約上の危険負担に関する一般原則である民法536条1項を類推適用して、当該使用不能状態が発生したときから賃料の支払義務を免れると解するのが相当である」

【大阪高裁平成9年12月4日判決・判例タイムズ992号129頁】
「天災によって賃貸借の対象物が滅失に至らないまでも損壊されて修繕されず、使用収益が制限され、客観的にみて賃貸借契約を締結した目的を達成できない状態になったため賃貸借契約が解約されたときには、賃貸人の修繕義務が履行されず、賃借人が賃借物を使用収益できないままに賃貸借契約が終了したのであるから、公平の見地から、民法536条1項を類推適用して、賃借人は賃借物を使用収益できなくなったときから賃料の支払義務を負わないと解するのが相当である」

商業テナントに対する営業補償

(1)契約上の規定がある場合

 賃貸人が建物全体を閉鎖した場合、賃貸人は、その間に営業することができないテナントに対し、営業補償等をする責任を負うかどうかも問題となり得ます。
 賃貸借契約にこのような場合の取扱いについて、規定があれば、当該契約条項に従って判断されることとなります。

(2)契約上の規定がない場合

 他方、賃貸借契約にそのような規定がない場合には、民法等の法律に従って判断していくことになります。
 ここでも、建物が閉鎖されることにより、テナントはその間は使用収益ができなくなるため、賃貸人が賃貸物件を使用収益させる義務を履行していないこと(契約不履行)が問題になります。

 特措法による休業要請によって建物を閉鎖することがやむを得ない(不可抗力、ないし、賃貸人に帰責性がない)と判断される場合には、賃貸人は営業補償等をする責任は負わないと考えられます(大審院大正10年11月22日判決・民録27輯1978頁)。

オフィステナントの場合

 上記のような商業ビルと異なり、オフィステナントの場合には、考え方が変わってくるものと思われます。
 オフィステナントの場合は、顧客が実際にその店舗に来店することが極めて重要な要素となる商業テナント(飲食店、アパレル、物品販売等)とは異なり、テレワークが推奨されるなど、必ずしもオフィスでの業務が必要不可欠とまでは言えないという点が異なります。
 また、オフィスビルは休業要請の対象としても明示的にあげられておらず、その対象となる可能性は高くないように思われます。なお、特措法に基づく外出自粛要請(特措法45条1項)は、生活の維持に必要な場合として職場への出勤も対象外と解釈されています(新型インフルエンザ等及び鳥インフルエンザ等に関する関係省庁対策会議『新型インフルエンザ等対策ガイドライン』74頁等)。

【新型インフルエンザ等対策ガイドライン74頁】
「外出自粛等の要請の対象とならない外出としては、具体的には、医療機関への通院、食料の買い出し、職場への出勤など生活の維持のために必要なものが考えられる。」

 そのため、商業ビルと比較して、オフィスビル全体を閉鎖することがやむを得ない(不可抗力、ないし、賃貸人に帰責性がない)と判断される場面は少ないと考えられます。

建物内で感染者が発生した場合の不動産管理会社の責任

(1)建物所有者・賃貸人に対する責任

 不動産管理会社は、建物所有者・賃貸人から不動産の管理について委託を受けており、委託業務の一内容として建物の衛生環境を管理する業務が含まれている場合も少なくありません。
 不動産管理者が建物の衛生環境を管理する業務の一環として新型コロナウイルスの感染防止策を講じるために、具体的にどのような義務を負うのかについては明確ではありませんが、「前編 新型感染症拡大を理由に契約を履行しなかった場合の責任、賃貸借契約への影響」3の3-1(2)②と同様に、一部のテナントにおいて感染症患者が発生した場合に不動産管理会社の責任が認められる場合は少ないように思われます。

(2)テナントに対する責任

 「前編 新型感染症拡大を理由に契約を履行しなかった場合の責任、賃貸借契約への影響」3の3-1(1)で述べたとおり、営業中の商業ビル建物で新型コロナウイルス感染者が発生した場合、利用客や他のテナントの従業員への感染を防ぐために、建物全体または一部を一時的に閉鎖し、消毒・清掃を実施する場合があります。
 このような場合に、「前編 新型感染症拡大を理由に契約を履行しなかった場合の責任、賃貸借契約への影響」3の3-1(2)と同様に、不動産管理会社も、その間に営業することができないテナントに対し、営業補償等をする責任を負うかどうかも問題となり得ます。
 不動産管理会社は、賃貸人とは異なりテナントとの間では契約関係がないため、テナントに対し賃貸建物の衛生環境を保持することについて契約上の義務は負っていないといえます(東京地裁平成26年5月20日判決・Westlaw2014WLJPCA05208011等)。もっとも、不動産管理会社が管理委託契約上の義務に反して、契約関係にない賃借人に対して損害を与えた場合に不法行為が成立するとした裁判例があります(東京地裁平成25年2月28日判決・判例秘書L06830237)。

【東京地判平成25年2月28日・判例秘書L06830237】
「被告は、本件管理組合との間で、本件遠隔管理業務契約を締結した上、機械式駐車場排水槽満水警報の発報があった場合には、警備業法で設定された時間(25分)内にパトロール員を派遣し、必要と認める措置を執ることを約し、本件マンションの入居者に対しては、入居説明の際に、このような24時間の監視により異常に備えているとして、安心感を与えていたのであるから、本件マンションの入居者との関係でも、上記の契約のとおり緊急出動義務を負っていたというべきで、故意、過失によりこの義務に違反して入居者に損害を発生させた場合には、不法行為責任を負うというべきである」

 不動産管理会社がテナントに対して責任を負う可能性があるとしても、「前編 新型感染症拡大を理由に契約を履行しなかった場合の責任、賃貸借契約への影響」3の3-1(2)②と同様に、必要な範囲で消毒・清掃のために建物を閉鎖することがやむを得ない(不可抗力、ないし、賃貸人に帰責性がない)と判断される場合には、責任は負わないと考えられます。
 これに対し、不動産管理会社の帰責性により商業施設内で感染者を出したという場合には、賃貸人が責任を負う可能性はあります。もっとも、一部のテナントにおいて感染症患者が発生した場合に不動産管理会社の責任が認められる場合は少ないように思われます。

さいごに

 本稿では、新型感染症により商業施設やオフィスビルを閉鎖した場合の賃貸借契約への影響について解説しました。この点については、牛島総合法律事務所ニューズレター『新型コロナウイルス感染症の流行による商業施設の賃貸借・管理上の問題点』もあわせて参照いただければと思います。

 なお、2020年に入って大きな問題となっている新型コロナウイルス(COVID-19)については、これにとどまらず、以下のような様々な問題が生じています。
 そのため、十分な検討が必要となります。

  • 感染症・疫病を理由とする株主総会開催の法的問題点(延期、開催時の注意点等)
  • 感染症・疫病を理由とする建設工事・設備工事の工期の延長、補償の実務的対応
  • 役員・従業員(アルバイト・パート・派遣社員を含む)・取引先等の関係者が感染症の「濃厚接触者」であると疑われる場合の対応
  • 感染症・疫病を理由とするリモートワークと労働法上の問題(業務命令、労働時間管理、休業手当、安全配慮義務等)
  • 感染症・疫病を理由とするプロスポーツ大会・イベント・コンサートの開催中止に伴う権利関係(関連契約の解除、払戻し義務、消費者契約法上の問題等)

  1. 同条項の「債務を履行することができない」か否かは慎重な判断が必要と思われます。また、テナントの一部のみが使用できない場合には改正前民法611条の適用ないし類推適用により賃料の一部の減額が認められるとの考え方もあり得ます。 ↩︎

この特集を見ている人はこちらも見ています

無料会員登録で
リサーチ業務を効率化

1分で登録完了

無料で会員登録する