表紙

序文

目次

第Ⅰ編 賃料決定のメカニズム

第1章 土地の賃料と価格の相関関係：土地の賃料形成における特異性と評価上の留意点

1 土地の賃貸借と2つの不動産権，不動産権価格(賃料も含む)の形成

2 土地の取引市場で形成される市場価格と用役市場で合理的に形成されるとみられる賃料に基づく基礎的価値の関係

3 資産市場としての土地の取引市場と用役市場としての土地の賃貸借市場の相違：基礎的価値からの価格の乖離，賃料の粘着性をもたらす主要な原因

4 不動産の価格・賃料評価上の留意事項

第2章 商業施設賃料の決定メカニズム：収益力を規定する立地と集積効果の視点

1 はじめに

2 商業施設賃料決定の基本的メカニズム

3 事業者の収益に影響を与えるマクロ的要因

第Ⅱ編 店舗経営の実態と経営分析

第3章 ロードサイド商業の店舗経営実態

1 はじめに：大阪府不動産鑑定士協会『ロードサイド商業の家賃地代のメカニズム』

2 店舗出店で考慮する要因

3 標準店舗の敷地規模及び店舗面積

4 店舗展開の事業形態

5 建設協力金の性格と建設費に占める割合

6 借家の出店形態

7 借地の出店形態

8 標準店舗のモデル収支内容

9 地代決定に際し重視する要因

10 売上高に対する地代水準

第4章 ショッピングセンター(SC)の賃料と共益費

1 はじめに

2 SCについて

3 日本型SCの誕生と本場アメリカのSCとの違い

4 SC事業の特性と開発のポイント

5 SCの賃料の実態

6 共益費について

第5章 複合商業施設の経営分析

1 はじめに

2 複合商業施設の立地戦略

3 建設コストと賃料について

4 出店者にとっての投資コストを考える

5 商業DVと出店者との理想的な関係構築について

第6章 事業用定期借地権の設定契約実態

1 はじめに

2 事業用定期借地権の法的性格

3 公的団体による事業用定期借地権の実態：国土交通省(平成24年3月)

4 産業用地の事業用定期借地権の活用：独立行政法人中小企業基盤整備機構

5 ロードサイド商業の事業用定期借地権の活用：社団法人大阪府不動産鑑定士協会(平成23年4月)

第Ⅲ編 商業施設の特質と判例

第7章 店舗賃貸借・店舗賃料の特質と法的問題

1 商業施設店舗の契約形態と定期借家契約

2 商業店舗賃貸借をめぐる法的紛争

第8章 商業施設の賃料に関する裁判例

1 裁判例1：賃料自動改定特約と賃料減額請求

2 裁判例2：サブリース契約と賃料減額請求

3 裁判例3：賃料減額請求における賃料保証特約の具体的考慮

4 裁判例4：経済事情の変動の判断の基準時

5 裁判例5：従前の賃料と適正な賃料の乖離と増額の程度

6 裁判例6：完全売上歩合賃料から併用型賃料への一方的変更の可否

7 裁判例7：特殊な仕組みの賃料についての減額請求

8 裁判例8：テナントからの賃料減額の申入れと不動産売買における説明義務

9 まとめ

第Ⅳ編 商業施設の賃料評価

第9章 百貨店・ショッピングセンターの家賃形成メカニズム

1 はじめに

2 商業施設概説

3 賃料を形成する要因

4 商業施設の賃料の鑑定評価

5 おわりに

第10章 商業施設の(最低保証付)歩合方式における継続賃料評価

1 商業施設における賃料・契約の形態

2 最低保証付歩合賃料の継続賃料の求め方

3 評価手法の適用

4 試算賃料の調整

第11章 店舗賃料の事業収益に基づく算定方法：収益配分法の検討

1 はじめに

2 店舗の家賃市場

3 店舗地代と地代市場

4 業種別の事業収益に基づく家賃地代負担率

5 ホームセンター事業の標準的な家賃地代の負担額の算定

6 店舗の事業収益に基づく適正賃料算定の鑑定評価手法(継続賃料)：収益配分法の検討

7 おわりに

第12章 事業用定期借地の新規賃料利回り

1 はじめに

2 事業用定期借地成約事例の分析

3 事業用定期借地募集事例の分析

第13章 不動産のDCF評価法(収益還元法)

1 はじめに

2 不動産価格の評価法

3 収益還元法の基礎

4 DCF法による不動産評価

5 DCF法の長所と限界

第14章 継続賃料評価の算定手法の課題

1 はじめに

2 現行の鑑定評価基準における継続賃料評価手法

3 現行の評価手法の成立過程と論拠

4 判例における評価手法の取扱い

5 継続賃料の鑑定評価手法の課題

6 まとめ

第Ⅴ編 定期借地権・定期借家制度の展望

第15章 定期借地権制度の展望

1 序：ここまでの20年とこれからの30年

2 定期借地権という仕組み

3 定期借地権の様々な活用

4 結：これからの30年を展望して

第16章 定期借家制度の展望

1 定期借家制度創設の経緯

2 定期借家制度の概要

3 定期借家制度のメリットとデメリット

4 定期借家の現状

5 定期借家に関する2つの裁判例

6 定期借家制度の改正問題

7 今後の課題

奥付