表紙

はじめに

Contents

序章 民法改正と賃貸借への影響

1 賃貸借を規定する法律にはどんなものがあるのでしょうか。

2 120年ぶりに民法が改正されましたが、賃貸借についてはどのような改正が行われたのでしょうか。

第1章 借家契約を結ぶときのトラブル

1 家を貸すときの契約書を作成する際の注意点を教えてください。

2 不動産の間取りや畳数の表示については基準があるのでしょうか。不当表示だったことが後でわかった場合、借主から責任追及を受けますか。

3 契約で特約を定めるときにどんな点に注意すればよいのでしょうか。

4 賃料自動改定特約を置くことはできるのでしょうか。

5 手付金とはどんなものなのでしょうか。

6 預り金・申込金をめぐるトラブルにはどんなものがあるのでしょうか。

7 入居審査をする際に必要な書類はどのようなものでしょうか。断った場合に理由を伝える必要はあるのでしょうか。

8 入居希望者に申込書を記入してもらい賃貸借契約を結びました。しかし申込書の勤務先をすでに退職し、現在は無職だそうです。虚偽記載を理由に契約を解除できますか。

9 持家を賃貸したいのですが借主が信用できず家賃の支払面で心配があります。連帯保証人を立ててもらい契約を結びたいのですが、注意点はありますか。

10 入居予定者から「連帯保証人と会うのは少し後になるが先に入居したい」という申入れを受けたのですが不安です。入居を拒否できますか。

11 借主が事業目的で賃貸借契約を結ぶ場合、保証人になる個人に財産状況を説明しなければ、保証契約自体に何らかの影響があるでしょうか。

12 賃借人の家賃の滞納状況について、賃借人の委託を受けた保証人から説明を求められた場合に賃貸人は応じる必要があるのでしょうか。

13 滞納家賃を分割払いにする約束を賃借人が守らなかった場合、賃貸人は、個人である保証人に対してその旨の情報提供義務を負うのでしょうか。

14 連帯保証人がいない場合に契約する家賃保証会社とはどのようなものなのでしょうか。デメリットはないのでしょうか。

15 貸主と保証会社との間で結ぶ保証契約において、債務の極度額を定めなければならないのでしょうか。

16 賃貸借契約における個人保証人が破産した場合に、その後も借主の債務を保証してもらうことになるのでしょうか。

17 賃貸借契約で定めた期間中に賃借人が死亡した場合、その相続人等が負担する債務についても、個人である保証人に保証してもらうことができますか。

18 賃貸マンション等の事業のため借入が必要になり、個人保証してもらう場合には、どのような手続きが必要になるのでしょうか。

19 外国人入居者を入れる際の注意点を教えてください。

20 急死した夫が開業した診療所を、高校生の息子が医師になるまで友人の医師に貸そうと思っています。このような一時的な賃貸借契約を結ぶことは可能でしょうか。

21 部屋を貸すときに2年という契約期間を設定したのですが、本当に2年後には借主に退去してもらうことが可能なのでしょうか。

22 定期借家契約とはどんな契約なのでしょうか。

23 終身建物賃貸借契約とはどのような制度なのでしょうか。

24 重要事項説明書にはどんなことが記載されていなければならないのでしょうか。

25 物音がせず不審に思い部屋に入ったところ、高齢者の借主が寝たきりで亡くなっていました。今後、説明義務を負うのでしょうか。

26 以前、入居者が自殺しました。仮に別の部屋や数年前の自殺、部屋以外の場所での自殺だったとしても、説明義務を負うのでしょうか。

27 前入居者の使用状況や前科の有無などの個人情報の説明はどこまで必要でしょうか。説明しなかったことで責任を負うことはあるのでしょうか。

28 アスベストや浸水被害や違反建築物であることについて貸主は説明義務を負うのでしょうか。

29 入居前に借主に対する鍵交換負担特約は有効でしょうか。特に鍵を変えずに入居した場合に、その後、盗難被害にあった場合には責任はあるのでしょうか。

30 敷金・礼金ゼロの初期費用が安い物件で、借主が家賃を滞納した場合に、鍵を交換し、借主を締め出すなどの措置をとることはできますか。

31 入居者をフリーレントで募集する場合、どんなことに注意すればよいでしょうか。

32 定額補修分担金の負担についての特約は有効でしょうか。特約が無効とされる場合はあるのでしょうか。

33 貸した部屋について借主がどんな用法で使用することも許されるのでしょうか。

34 賃貸アパートやマンションの周辺環境をめぐって、どのようなトラブルが発生するおそれがありますか。

35 台風で割れた窓ガラスを借主が取り換えた場合、費用を貸主が負担しなければならないのでしょうか。

36 借主が壁紙を新しいものに取り換えたのですが、費用を請求されることがあるのでしょうか。

37 観測史上最強の台風が襲い、賃貸マンションのブロック塀が落下して通行人がケガをしました。部屋の借主に責任を負わせることができるのでしょうか。

38 マンションの一室が暴力団や半グレの事務所に使われているようなのですが、どうすればよいのでしょうか。

39 ペット禁止のマンション内で借主の1人が最近犬を飼い始めました。体毛や糞尿等のトラブルが発生しています。どのような対応方法が考えられるでしょうか。

40 家主である自分の配偶者が「ペットとの同居が可能です」と言って借主を入居させたところ、後に家主として「ペットは不可です」と主張することは可能なのでしょうか。

41 賃貸借契約書に記載がないペットの飼育等について、借主が許可を求めるしくみや飼育方法について指示することは可能でしょうか。

42 借主がペット禁止の契約に違反して長年にわたり犬を飼い、糞尿で貸家が汚されていました。損害賠償はいつまでにしなければなりませんか。

43 貸家の一部が壊れ修繕が必要になった場合に、賃貸人は常に修繕義務を負わなければならないのでしょうか。

44 和室の畳やふすま、障子の取り替えも修繕義務に含まれるのでしょうか

45 「蛍光灯などの照明やエアコンの修理は借主の費用で行う」という特約は有効でしょうか。

46 借主の部屋の使い方がひどくて備品が破損したと思われるような場合でも修繕費用は家主負担になるのでしょうか。

47 建物の修理期間、借主にホテルなどに一時的に住んでもらう場合、費用負担はどうなるのでしょうか。

48 「使用状況が変わる場合には承諾料を支払ってもらう」として、借主に承諾料の支払いを求めることが許される場合があるのでしょうか。

49 貸家の真上の階からの水漏れが原因で、借主の部屋が水浸しになった場合、家具等について貸主は賠償責任を負うのでしょうか。

50 入居者の不注意でボヤが発生し、部屋の設備が破損しました。入居者にどのような責任を問えるのでしょうか。

51 居住するマンションの1階の壁に、借主が、壁が汚れて不潔な感じがして不愉快に思うようなペンキの落書きがあります。貸主はどのような措置をとる必要があるのでしょうか。

52 所有するマンションの隣に高層マンションが建ったために、借主の居住の景観が損なわれ、見晴らしや陽当たりが悪くなりました。貸主として何らかの対抗手段をとる必要があるのでしょうか。

53 第三者が貸家を不法に占拠し賃借人が使用妨害を受けている場合、賃借人自身が第三者に妨害の停止等を求めることは許されるのでしょうか。

第2章 家賃の支払・更新・解約・変更・敷金をめぐるトラブル

1 借主が家賃を1か月滞納したために「契約書通り、家賃に対する年利12％相当額の遅延損害金を払うように」と借主に請求することは可能でしょうか。

2 借主が家賃を滞納した場合に、遅延損害金の利率についてはどのようなルールがあるのでしょうか。

3 借主に対する家賃の支払請求について、時効により消滅することはありますか。また、時効による消滅を阻止する手段はあるのでしょうか。

4 マンション運営を行う場合、賃貸後の家賃の値上げが可能なケースや適正家賃の基準、不動産価格への連動家賃の設定が可能かどうか教えてください。

5 数年前から知人に店舗を貸していますが、店舗経営が順調であるため、今度家賃を値上げしようと考えています。店舗関係の家賃の決め方や基準はあるのでしょうか。

6 借主が今後支払う予定である、将来発生する予定の家賃支払請求権を第三者に譲渡することは可能なのでしょうか。

7 賃貸人に対して債権を持つ人は、賃借人に対して直接自分に対して賃料を支払うよう請求することが認められるのでしょうか。

8 建物の借主が転貸借契約を締結している場合、建物の所有者（貸主）である私は、転借人から直接賃料を支払ってもらうことは可能でしょうか。

9 借主のために値上げをせずに建物を貸し続けていましたが、期間満了時の明渡しに応じず困っています。本当は請求したかった過去の家賃を増額請求するのは可能でしょうか。

10 借主から家賃の減額請求を受けたのですが、どのようにしたらよいのでしょうか。

11 貸家の一部が失火により使用できなくなった場合に、家賃の減額を認めなければならないのでしょうか。

12 契約書に「2か月家賃を滞納した場合は理由を問わず解除できる」という特約があるのですが、特約どおり、立退きを要求してもよいのでしょうか。

13 家賃の滞納に我慢できません。滞納した借主が悪いのですから、鍵を取り替えて追い出したいのですが、後で問題になるのでしょうか。

14 貸しているアパートの住人の一人がたびたび家賃を滞納します。以前なら翌月にまとめて支払われていましたが、滞納家賃が3か月分となりました。契約解除はできますか。

15 あと１年弱で当初の契約期間が満了する場合、貸主が何も言わない場合に、借主を退去させることができるのでしょうか。

16 賃貸借契約更新時に、家賃の値上げとそれに伴う敷金追加分を請求しました。敷金の追加請求は認められるのでしょうか。

17 貸主が家賃の受領を拒み解約を申し入れた後に、借主が供託した家賃を受理すると、解約の申入れは撤回されたことになりますか。

18 更新時に賃料2か月分の更新料の支払いを請求したところ、「不当な請求」と言われ支払いを拒否されました。妥当な金額だと思うのですが。

19 法定更新になると更新料を請求できないのでしょうか。

20 貸主が立退料を支払うことになるのはどんな場合でしょうか。

21 立退きの際に考慮される「正当事由」とはどんな事情のことをいうのでしょうか。

22 海外赴任中の3年間だけ自宅を貸し出したいと考えています。こうした一時的な賃貸借契約でも、借主に立退料を払う必要があるのでしょうか。

23 借主が造作買取請求権を行使してきた場合、貸主としてはどのように対応する必要があるのでしょうか。

24 店舗用ビルの賃貸借の契約書に有益費償還請求放棄の特約がある場合、店舗用ビルの内装工事費を支払う必要はあるのでしょうか。

25 退去の立会に借主が現れず残置物がでたような場合に、後始末はどうすればよいのでしょうか。死亡や行方不明の場合はどうすればよいのでしょうか。

26 部屋を貸した者が無断転貸をしており、借主とは別人が居住していました。賃貸借契約を解除することは可能でしょうか。

27 借主が転勤している期間、借主の友人がマンションに住む場合、また貸しにあたりますか。家主は承諾しなければなりませんか。

28 借主が無断で行った転貸について、家主が注意や警告を行わなかった場合、家主は転貸を承諾したことになるのでしょうか。

29 賃貸マンションで借主が個人事業を行っていますが、無断で株式会社へ変更しようとした場合には、無断転貸にあたり契約を解除することはできるのでしょうか。

30 アパートの賃貸借契約を結び、借主が敷金や家賃を支払っている状態で、入居後すぐに解約を申し出た場合、敷金や家賃の全額返却の希望に応じなくてはならないのでしょうか。

31 家主が通告した督促期限より３日後に借主が滞納していた３か月分の家賃を支払った場合に、退室を求めることは可能なのでしょうか。

32 家主の変更にあたり借主の許可は必要ですか。また、賃借権の無断譲渡などによって借主の変更を認めなければならないのでしょうか。

33 賃貸中の建物の売却等を行っても、依然として売主が貸主であり続けることはできますか。また、修繕費用の負担についてはどのように扱われますか。

34 契約の途中で定期借家権に切り替えることはできるのでしょうか。

35 権利金・礼金・敷金とは、それぞれどのような違いがあるのでしょうか。

36 貸主は預かった敷金を必ず返還しなければならないのでしょうか。また返還時期について規定はどのようになっているのでしょうか。

37 保証金とはどのようなお金なのでしょうか。

38 借主が退去する場合に、入居する前と全く同じ状態にまできれいにしてから部屋を返還することを求めることは可能でしょうか。

39 退去にあたり、壁紙等の汚れについて「壁紙の取替費用を敷金から差し引く」と伝えることは可能でしょうか。

40 敷金の精算の際、クリーニング代はどの程度差し引いてよいのでしょうか。

41 退去時の立ち合いをしたところ、部屋タバコのヤニがひどいのですが、敷金から費用を差し引いてよいのでしょうか。

42 ペットによる傷や地震による家具転倒についての損害費用も敷金から差し引いてよいのでしょうか。

43 借主から敷引特約によって取得した金銭の返還を求められていますが、返還の必要はあるのでしょうか。

44 借主が借金をしていたようで、「敷金返還請求権を差し押さえる」という内容の通知が届きました。滞納家賃などを差し引くことはできないのでしょうか。

Column 賃料はどのように決めればよいのか

第3章 借地契約についてのトラブル

1 「土地は一度貸したら返ってこない」と言われるのはなぜでしょうか。

2 自分の所有する土地にマンションを建設し、自身も一室に居住しながら家賃収入で生活することを考えています。このように、自分の土地を自分で借りることは可能なのでしょうか。

3 定期借地権とはどんな権利なのでしょうか。

4 借地契約の更新について教えてください。

5 一時的借地権かどうかの判断はどのように行われるのでしょうか。

6 30年前に締結した借地権契約を更新すると、借地権の存続期間はどのようになるのでしょうか。

7 借地人が地代を払わない場合は、どう対応すればよいのでしょうか。

8 地価の変動に合わせて地代を決める場合について教えてください。

9 税の負担が大きいので地代を値上げしたいのですが可能でしょうか。

10 借地人が無断で温室を建てているのですが、無断で温室を建てたことを理由に地代を増額請求することはできますか。

11 借地人が借地権譲渡を行った場合、地主が承諾と引き換えに名義書換料の支払いを求めることができるのでしょうか。

12 駐車場経営を行う際には届出などは必要なのでしょうか。契約を締結するときにはどのような事項を定めておく必要がありますか。

13 駐車場として貸したのに住宅を建てられた場合に立退きを求めることはできるのでしょうか。

14 借地契約が更新されないことを理由とする借地人の建物買取請求は、いつまでも請求されるおそれがあるのでしょうか。

15 借地上の建物が滅失した場合、借地契約は存続するのでしょうか。

16 借地上の建物を無断で売却していた借地人への法的な対処法を教えてください。

17 高齢の借地権者から、子どもへ譲渡する旨の承認を求められた場合、どのように対処したらよいのでしょうか。

18 借地契約期間が満了したのですが、地主は契約更新を認めたと判断される場合があるのでしょうか。

19 更新後に滞納地代を連帯保証人に請求できるのでしょうか。

20 契約途中で、契約期間を短縮したいと考えているのですが、どのようにしたらよいのでしょうか。

第4章 不動産を賃貸その他運用したときの法律と税務

1 不動産賃貸業をはじめる予定の者です。「所得」と「収入」という用語がありますが、これらは意味が違うのでしょうか。

2 所得税の課税のしくみはどのようになっているのでしょうか。

3 不動産賃貸業による家賃収入などは不動産所得として所得税が課されることになるのでしょうか。

4 不動産所得の金額はどのように算定するのでしょうか。

5 不動産賃貸業で赤字が出ても損益通算で税金の負担を減らせると聞きました。これはどういう意味でしょうか。

6 礼金や敷金も不動産所得にあたるのでしょうか。

7 不動産所得の収入はいつの時点を基準に判断するのでしょうか。

8 テナントビルのオーナーです。確定申告の際に経費として扱われるものについて具体的に教えてください。

9 建物に大がかりな修繕を行ったのですが、すべて費用として計上してよいのでしょうか。

10 建物について考慮する減価償却費とはどのように計算するのでしょうか。

11 減価償却費の具体的な計算例と節税ポイントについて教えてください。

12 借家人に立退料を支払った場合の税金の処理について教えてください。

13 遊休地を分譲地として活用し、借地権を設定して権利金を得る予定ですが、収益はどのように扱われるのでしょうか。

14 管理委託方式でアパート経営を行う場合、課税はどのように行われるのでしょうか。

15 サブリース方式でアパート経営を行う場合、税務面において注意すべきことはありますか。

16 サブリース物件の所有者は、転借人に対して、直接自分に対して家賃を支払うように請求できるのでしょうか。

17 サブリース契約のもとになっている賃貸借契約が解除された場合に、貸主は入居者の退去を求めることができるのでしょうか。

18 サブリース契約の更新拒絶をしたいのですが、どのような場合にできるのでしょうか。

19 不動産所有方式でアパート経営を行う場合、税務上どのような点に注意すべきでしょうか。

20 不動産所得の課税についてその他どんな注意点がありますか。

21 賃貸ビルのオーナーです。1階部分が店舗、2階より上が居住用です。これらの賃貸料収入は消費税の対象になりますか。

22 アパート・マンション経営で消費税の還付が受けられるのはどんな場合でしょうか。

23 個人でアパート経営をするよりも会社を設立して経営した方が節税になると聞いたのですが、本当でしょうか。

24 会社形態でアパート経営をしようと考えているのですが、どんな点に注意すべきでしょうか。

25 マンションの一室を民泊ビジネスに活用することはできないのでしょうか。

26 ビジネスに適した物件かどうかをどのように判断すればよいのでしょうか。民泊ビジネスに適さない物件もあるのでしょうか。

27 借主が貸家を利用して無断で民泊を経営しています。民泊経営を無断転貸として、賃貸借契約を解除することは可能でしょうか。

28 空き家を賃貸して有効に活用したいのですが、空き家について法律の規制はあるのでしょうか。

29 更地はどのように利用すればよいのでしょうか。

30 所有不動産の運用を考えているのですが、不動産信託とはどんな制度なのでしょうか。

31 不動産信託を行った場合、税金はどのように課されるのでしょうか。

第5章 トラブルを予防・解決するための知識

賃貸トラブルの種類と解決法

家賃の滞納や敷金の返還をめぐるトラブル

借家のトラブル

借地のトラブル

最終的には訴訟や強制執行によって解決する

内容証明郵便の利用法

内容証明郵便とは

内容証明郵便の書き方

内容証明郵便の出し方

内容証明郵便が届かなかった場合

書式 家賃滞納による契約解除の通知書

供託

どんなときに利用されるのか

書式 供託された家賃を受け取るときの通知書

裁判手続き

裁判の提起から判決まで

裁判所の窓口の利用法

民事調停とは

支払督促

少額訴訟

強制執行

強制執行とは

借地非訟

訴訟とは異なる緩やかな手続き

申立手続き

契約書の作成法

契約書の作成形式

賃貸借契約書と印紙税

争いが生じやすい事柄と記載例

賃貸借契約で特に注意すべき特約

トラブルが発生した場合

消費税の有無

公正証書

公正証書とは

公証役場の手続き

公正証書にする契約と公正証書にするのが望ましい契約

事業のための借入と公正証書

資料 賃貸住宅トラブル防止ガイドラインによる貸主・借主の負担区分

監修者

奥付