表紙

推薦のことば

はしがき

凡例

目次

第１編　本書の目的及び全体的構成について

第１節　所有者不明土地になる原因は相続登記未了だけか

１　相続登記未了のため，所有者が不明といわれている

２　相続登記未了地だけか

３　総務省中心の「所有者不明土地問題研究会」では

４　国土交通省では，「変則型登記」も取り上げている

５　法務省や自由民主党でも「変則型登記」を取り上げだした

６　東京財団の論文には，相続登記未了地以外も記載されている

７　不動産登記の世界では，その団体の名称で登記してはいけない団体もある

８　「権利能力なき団体」の登記では，相続登記をしないのが原則

９　相続登記すべきでないのに相続登記をしていないとみられていないか

10　買収の場合，多数共有地が対象といわれることも

11　純粋な個人所有との誤解を解消する動きも始まっている

12　最初から登記名義が実体を表していなかった場合もある

13　時代の変化と共に実際の持ち主が変化することもある

14　特殊な登記といえば，登記名義の特殊さと所有者自体の特殊さがある

15　所有者不明土地問題につき，国でも特別法での取組が始まっている

16　変則型登記についても，新たな制度が創設されるか

17　所有者不明土地そのものが誰の所有の特殊なものであるかを知ることも

18　権利能力なき社団に関する登記制度もしっかり取り上げる

第２節　本書の全体的構成について

１　特殊な登記も様々なものがある

２　様々な見方による分類

３　本書では次のような順序で説明していく

第２編　様々な特殊登記

第１節　概略的説明のために理解してもらいたいこと

１　登記簿には所有者が記載されているが

２　現実には，所有者がよく分からない登記簿も

３　現在では行われないだろうといわれる特別な登記もある

４　特殊な登記は，色々な角度の見方で呼ばれている

５　呼び名そのものも，統一されているわけではない

６　概略的説明において，気をつけてほしいこと

第２節　所有者に関する視点からの登記名義（所有者が特殊な場合）

１　所有者が特殊な場合の登記

２　所有者が特殊な場合の説明について

３　基本的な所有者の登記名義（個人所有の場合）

４　所有者が特殊な場合の登記として取りあげるのは

５　所有者が「権利能力なき社団」の場合

６　所有者が町内会・自治会の場合

７　地方公共団体である財産区が所有者の場合

８　所有者が入会団体の場合

第３節　登記形式の視点からの登記名義（名義人形式が特殊な場合）

１　登記形式の視点からの登記名義

２　登記名義人の形式が特殊な場合

３　登記名義人の形式が，表題部のみの登記形態「変則型登記」の場合

４　登記名義人の形式が「記名共有地」の場合

５　登記名義人の形式が「共有惣代地」の場合

６　戦時中の町内会や部落会の名前で登記されている場合

７　財産区の名称で登記されている場合

８　登記名義人の形式が「字持地」の場合

９　表題部のみの登記形態（氏名のみ住所なしの記載）

第４節　特殊登記をまとめてみると

図１　所有者が特殊な場合の登記

図２　名義人形式が特殊な場合の登記

第３編　「権利能力なき社団」について

第１節　「権利能力なき社団」とは何か

１　法人とは

２　「法人でない団体」とは

３　「権利能力なき社団」とは

４　「権利能力なき社団」の特徴

◎　法律的なとらえ方

第２節　登記手続

１　登記名義人の基本的形式

２　代表者の変更登記

３　権利能力なき社団が売買等を行った場合

第４編　「権利能力なき社団」である「地縁団体」を法人の「認可地縁団体」にする

第１節　「認可地縁団体」とは─「町内会」，「自治会」を法人にすると

１　「町内会」等を「権利能力なき社団」のままにしておくと

２　法人である「認可地縁団体」とは

３　法人「認可地縁団体」になるために考慮すべき点

４　法人「認可地縁団体」において気になる点

第２節　「地縁団体」を認可する手続の概要

１　市町村への認可申請の流れ─何をすべきか

２　スケジュール─どのくらい時間が掛かるか

３　市町村の手続全般に関するQ&A

第３節　「地縁団体」を認可してもらう市町村の手続について

１　市町村への手続について

２　市町村に提出する書類等の見本について

３　市町村への認可申請までに準備・確認しておくこと

４　認可申請に必要な書類とは

５　何が審査されるか

６　法人化を認可された場合の告示とは

７　認可地縁団体登録証明書等の発行について

８　法人認可後に届出が必要な場合

９　告示事項（代表者・事務所等）の変更手続をするには

10　規約の変更手続をするには

11　認可が取り消されるときは

12　こんな場合は

第４節　所有不動産を「認可地縁団体」名義にする法務局での申請手続

１　「認可地縁団体」名義に変更するときの基本方式

２　「認可地縁団体」に名義を変更するとき（応用方式）

第５節　所有不動産を「認可地縁団体」名義にする地方自治法の特例とは

１　「認可地縁団体」名義にする「特例」とは

２　「特例」は，公共用地買収のための買収側にもメリットが

３　特例を利用するための市町村での手続

４　市町村に説明（疎明）するための具体的書類

５　法務局に申請するには

６　法務局へ地方自治法の特例を利用して「認可地縁団体名義」に所有権移転申請をするには

７　法務局へ地方自治法の特例を利用して「認可地縁団体名義」に所有権保存登記申請をするには

第６節　「認可地縁団体」名義の不動産に関する手続

１　「認可地縁団体」名義の不動産を売買・贈与する場合

２　「認可地縁団体」が不動産を取得した場合

第５編　地方自治制度，地租・登記制度の変遷が関連する複雑な登記名義

第１節　所有者が不明な登記名義と地方自治制度，地租・登記制度の変遷との関連

１　なぜ所有者が不明な登記名義になったか

２　何の変遷が複雑な登記名義をつくりだしたか

第２節　人の集まりが所有するとは

１　人の集まりである団体等が所有するとは

２　「共有」という概念には，様々な共有形態がある

第３節　江戸時代には完成した生活共同体の「村（旧村）」とは

１　江戸時代からの人の集まりが地方自治の変遷に影響を

２　江戸時代からの「村（旧村）」とは

３　江戸時代の土地の所有

第４節　明治時代の地方自治制度の変遷

１　明治時代全体の地方自治制度の変遷の概要

２　江戸時代から明治時代へ

３　市町村制度の開始

４　本編で取り上げる特殊登記

第５節　明治時代の地租制度，登記制度の変遷

１　明治時代全体の地方自治制度の変遷の概要

２　明治５年から──農地売買が可能に

３　明治６年から──明治時代の税金の変遷

４　明治５年から──地券制度による売買

５　明治６年から──公証制度の登場

６　明治19年から──登記法の制定（旧登記法，明治20年（1887年）２月施行）

７　明治32年から──不動産登記法の制定

第６節　「村（旧村）」の所有地，入会地の変遷

１　まえがき

２　明治５年から──官民有区分の実施

第７節　戦時中の町内会・部落会の法人化

１　昭和になってからの町内会，部落会の動き

２　昭和２２年─市町村の動き─町内会・部落会の解散

第８節　昭和22年の農地改革

１　概要

２　手続

３　登記手続の特徴

第９節　昭和25年──台帳が税務署から法務局へ移転

１　台帳制度と不動産登記制度の両制度が並列

２　台帳が法務局に移管される前提の動き

３　昭和25年─台帳は，税務署から法務局へ移管

４　昭和26年──登記簿バインダー方式への変更

第10節　昭和28年──昭和の市町村大合併

１　市町村の動き：昭和の大合併

２　昭和の大合併では「新財産区」が誕生

第11節　昭和35年─登記簿・台帳の一元化

１　遂に登記簿・台帳が一元化した

２　昭和35年に法律的に登記簿・台帳を一元化

第６編　複雑な登記名義から所有者を探るためには

第１節　複雑な登記名義から所有者を探るために

１　複雑な登記名義は，歴史的な動きだけでは把握しにくい

２　どんな所有者不明土地が問題になっているか

３　江戸時代からの「村（旧村）」の原野・山林の所有が問題になる

４　江戸時代からの「村（旧村）」の原野・山林がどう変化したか

５　違う観点からも理解することが必要である

６　同じタイプの登記名義でも，名義人が異なることが多い

７　もちろん，実際の所有者が異なることも多い

第２節　国の明治時代から現在まで続く政策上の考え方も影響

１　長年にわたる国の方針から見えてくるものもある

２　地方自治の単位の変化の影響を簡単にいうと

３　入会権的な所有・利用を認めない方向で進めていった

４　明治時代になり村（旧村）所有の入会地をどう表していたか

５　村（旧村）所有の土地にどのような登記名義があるか

第３節　江戸時代に村（旧村）の集まりが登記的にどう変化したか

１　「村（旧村）」の所有地・入会地の所有者が変化した場合

２　人の集まりはどんどん変化するのか（戦時中）

３　現在でも人の集まりは登場している

４　人の集まりの変化は様々な要素がある

第４節　真の所有者を探るための資料・方法

１　概要

２　法務局での資料を調査するには

３　法務局以外での資料を調査するには

４　どのような土地であるか

５　調査する土地が特殊な場合

６　現地調査をするには

７　不動産の所有者を探索するための資料

８　現在の所有者である真の所有者を探すことも重要

第７編　多人数共有地の不動産について

第１節　所有者不明不動産には，多人数共有地が多いのでは

１　多人数共有地の登記名義のスタイル

２　具体的には，どのような所有者が該当するか

第２節　多数共有地の所有者を把握するには

第３節　買収等の処理をするためには

第８編　登記名義が大字・字名義の不動産について

第１節　大字・字名義の不動産とは

１　大字・字名義の不動産とは

２　具体的には，どのような所有者が該当するであろうか

３　表題部しかない変則型登記の場合

第２節　旧財産区について

１　旧財産区とは

２　旧財産区での登記名義

３　旧財産区に関する先例・判例・登記手続

４　財産区であるかどうか判断するための材料

５　戦後も旧財産区は，消滅していない

第３節　実質，共有名義の場合

１　概要

２　登記名義を村（旧村）の人々の共有に正すためには

第４節　実質，入会集団等の権利能力なき社団の所有の場合

１　概要

２　登記名義を入会集団等の権利能力なき社団の所有に正すためには

第５節　戦時中の町内会・部落会の法人化

１　戦時中の町内会・部落会の法人化について

２　取得した不動産を町内会・部落会名義にする手続

第６節　戦時中の町内会・部落会法人の解体について

１　戦時中の町内会・部落会法人の解体について

２　登記手続について

３　戦時中の町内会・部落会法人の解体は，どこまでが適用範囲か

４　大字・小字名義ではあるが，戦時中の町内会・部落会・連合会の所有不動産でない場合

５　情報を収集するには

第９編　表題部所有者不明土地の登記（変則型登記）について

第１節　最近名づけられた特殊な登記形式の名称について

１　相続登記がされていない土地とは違う所有者不明土地

２　対応する法律が令和元年に成立

３　法律における「表題部所有者不明土地」とは

第２節　表題部所有者不明土地の登記（変則型登記）

１　変則型登記とは（法務省の見解）

２　具体的には，どのような登記簿か

３　表題部所有者不明土地（変則型登記）に関する対応策

第３節　表題部所有者不明土地の登記（変則型登記）ができた理由

１　そもそも登記制度は義務強制的ではない

２　登記制度には，所有者の登記名義に関してはルールがある

３　地租のためには，政府としては土地所有者を知る必要あり

４　登記簿も土地台帳も所有者名簿でもある

５　昭和35年登記簿・土地台帳の一元化

６　一元化により新たな登記簿が新設された

７　一元化により新たに新設された表題部のみの登記簿からいわゆる表題部所有者不明土地（変則型登記）が生まれた

８　土地台帳の所有者記載方法がはっきりしない

９　登記簿・土地台帳の一元化の問題点

10　実際にはどのくらい存在するか

第４節　変則型登記の原因ともいえる土地台帳とは

１　はじめに

２　土地台帳の誕生

３　土地台帳の詳細

４　土地台帳の廃止

５　土地台帳における住所の取扱いの遍歴

第５節　記名共有地について

１　記名共有地とは

２　歴史的な情報

３　登記簿上の所有者は

４　国交省のガイドラインではどう見ているか

５　登記名義に関する様々な対応法

第６節　共有忽代地について

１　共有惣代地とは

２　国交省のガイドラインではどう見ているか

第７節　字持地について

１　字持地

２　国交省のガイドラインではどう見ているか

第８節　村持地

１　概要

２　所有者は

第９節　名前だけ住所なしの登記について

１　表題部だけの登記であり，氏名のみで住所がない場合

２　土地台帳における住所の取扱いの遍歴

３　持主は，純粋な個人か団体の代表者か

４　当該土地を買入れしたい公共団体等の対応は

第10編　財産区

１　財産区とは

２　歴史的な流れ

３　旧財産区と新財産区

４　財産区の全国的な現状

５　財産区の性格

６　財産区の権能

７　財産区の機関

Q68　財産区の財産において，売買契約，賃貸借契約，登記手続は。

Q69　監査は。

Q70　財産区議会の権限とは。

Q71　兼職の禁止とは。

Q72　兼業の禁止とは。

第11編　その他の複雑な登記名義について

第１節　いわゆる「新財産区」について

１　いわゆる「新財産区」とは何か

２　新旧財産区の権能

３　新旧財産区の機関

４　新財産区に関する登記手続

第２節　入会権の近代化について

１　入会権とは

２　入会林野の近代化

３　入会林野近代化法

４　入会林野近代化法に関連する登記

第12編　複雑な登記名義に関する様々な対応法

第１節　複雑な登記名義に関して様々な対応を行うためには

１　単純に個人所有ではない，複雑な登記名義の対応法

２　まずは，調査することが重要になるはず

３　本編で説明すること

第２節　変則型登記（表題部所有者不明土地）に関する対応策

１　はじめに

２　一般的に，表題部に他人が所有者として登記されている場合の対応

３　表題部の所有者が不明の変則型登記（表題部所有者不明土地）の対応

４　相続人なら保存登記ができる

５　表題部所有者の更正登記を行った後，保存登記をするには

６　表題部の更正登記後の保存登記をするには

７　所有権確認訴訟を行い，判決により保存登記を行うには

８　被告は誰になるか

９　原告は誰になるか

10　所有権確認訴訟をするための手続の流れ

11　判決

12　不動産登記法74条１項２号による保存登記をするには

13　「氏名のみ住所なし」の変則型登記の場合の実務的対応

第３節　その他の特別法による対応

１　その他の特別法による対応

２　土地区画整理法・都市再開発法の対応について

３　土地改良法の対応について

４　農地法の対応について

５　農業経営基盤強化促進法の対応について

６　森林法の対応について

第13編　国の所有者不明土地に対する取組

第１節　国は所有者不明土地をどう対応するのか

◎　所有者不明土地問題に対応するためには

第２節　所有者不明土地法

１　概要

２　所有者不明土地法の仕組み

第３節　長期相続登記等未了土地に係る不動産登記法の特例

１　特例新設の概要

２　具体的な内容

第４節　登記制度・土地所有権の在り方等に関する研究会で検討中の論点

１　概要

２　研究会で検討中の論点─登記制度の在り方

３　研究会で検討中の論点─土地所有権の在り方

第５節　「表題部所有者不明土地の登記及び管理の適正化に関する法律」とは

１　概要

２　法律の内容

資料

資料１　登記簿・台帳一元化指定期日一覧

資料２　改正市制・町村制（昭和18年3月19日改正）

資料３　ポツダム政令

事項索引

条文索引

判例索引

先例索引

著者略歴

奥付