表紙

監修のことば

第3版の刊行に当たって

初版はしがき

目次

凡例

第1 借地借家契約の種類と内容

Q1 借地借家制度の法改正の概要と借地借家法上の契約の種類

1 借地借家制度の法改正とその概要

2 借地借家法上の賃貸借契約の種類

Q2 普通借地権設定契約

1 普通借地権とは

2 普通借地権の存続期間

3 借地権の更新後の期間等

4 建物買取請求権を放棄する特約の有効性

Q3 一般定期借地権設定契約

1 一般定期借地権とは

2 一般定期借地権の解釈上の問題点

Q4 事業用定期借地権設定契約

1 事業用定期借地権とは

2 事業用定期借地権の解釈上の問題点等

Q5 建物譲渡特約付借地権設定契約

1 建物譲渡特約付借地権の意義と効用

2 建物譲渡特約付借地権の解釈上の問題点等

Q6 普通建物賃貸借契約

1 普通建物賃貸借契約とは

2 普通建物賃貸借契約の特色

Q7 定期建物賃貸借等の契約

1 総説

2 定期建物賃貸借(定期借家)

3 取壊し予定の建物の賃貸借

Q8 一時使用目的の建物賃貸借等

1 一時使用目的の建物賃貸借

2 終身建物賃貸借(生涯借家)

Q9 借地借家制度に関する民法(債権関係)改正の概要

1 借地借家制度に関する民法(債権関係)改正までの経緯

2 借地借家制度に関する民法(債権関係)改正の概要

第2 借地借家法上の建物と対抗力

Q10 借地借家法上の「建物」及び「建物所有の目的」の意義

1 借地借家法上の建物の意義

2 地上権及び土地賃借権における「建物所有の目的」の意味

Q11 借地権・借家権の対抗力

1 借地権の対抗力

2 借家権の対抗力

Q12 地下店舗賃借人の1階看板の使用

1 建物賃借権の及ぶ「建物」の範囲

2 建物所有権の移転と賃借人の看板等の使用

Q13 建物の再築による掲示の対抗力

1 建物の滅失と借地権の対抗力

2 売主の担保責任

Q14 震災による建物の滅失

1 建物の滅失による賃貸借契約の終了

2 建物が滅失しない場合

3 建物が滅失したか否かの判断基準について

4 大規模な災害の被災地における借地借家に関する特別措置法(被災借地借家法)について

第3 借地借家契約を締結する際の留意点等

Q15 借地借家契約の公正証書化，借地借家契約書の印紙代

1 公正証書とは

2 必ず公正証書で締結しなければならない借地借家契約は何か

3 借地借家契約を締結するに当たり，公正証書にすべき利点や欠点は何か

4 借地借家契約を公正証書にする場合の作成料

5 借地借家契約書の印紙代

Q16 賃貸借契約と連帯保証人

1 連帯保証債務の範囲・内容等

2 賃借人の相続人の賃料不払等と保証責任等

3 賃料の滞納状態における契約更新と連帯保証人の責任

Q17 賃貸借契約における連帯保証債務と信義則

1 賃貸借契約における連帯保証債務の範囲・性質

2 連帯保証人に対する請求と信義則による制限

3 裁判例

4 民法(債権関係)改正の紹介

Q18 家賃債務保証会社

1 家賃債務保証会社とは

2 家賃債務保証会社と賃借人との間で締結する保証委託契約等の違法性

3 家賃債務保証業務の重要性

Q19 暴力団賃借人の排除方法

1 暴力団関係者との賃貸借契約締結の危険性

2 暴力団関係者を賃貸借契約締結段階で排除する方法

3 暴力団排除条項の記載例

Q20 いわゆるサブリース契約・賃料自動改定特約と賃料の増減請求の可否

1 地代・家賃の増減請求権

2 サブリース契約に借地借家法32条1項が適用されるか

3 賃料自動改定特約条項に借地借家法11条1項，32条1項が適用されるか

Q21 中途解約に関する諸問題(主に中途解約条項(解約権留保特約)の有効性について)

1 賃借権の存続期間等

2 中途解約に関する諸問題

Q22 賃貸借と抵当権

1 抵当権と賃借権の優劣関係

2 建物引渡猶予制度と抵当権者の同意制度について

Q23 貸室内で賃借人の自殺があった場合の告知義務や損害賠償請求等の問題点

1 賃借人の錯誤による無効主張，契約取消権等

2 宅建業者の告知義務等

3 賃貸人の損害賠償請求権

Q24 ペット禁止条項・騒音禁止条項の有効性

1 ペット飼育禁止条項

2 ペット飼育禁止条項がない場合のペットの飼育

3 賃借人の騒音と賃貸借契約の解除請求

第4 賃料・敷金・保証金・権利金

Q25 賃料の増減請求方法

1 賃料の増減請求権(値上げ・値下げの請求権)の発生要件

2 賃料の増減請求方法

3 地代・家賃の紛争の処理手続

Q26 賃料の不減額特約の拘束性

1 問題の所在

2 賃料の不減額特約の拘束性等

3 賃料の不減額特約条項の解釈指針としての意味

Q27 相当な地代・家賃の算出方法

1 相当な地代・家賃

2 新規賃料と継続賃料

3 相当と認める額の賃料の算出方法

4 裁判実務・不動産鑑定実務での取扱い

Q28 借地・借家契約における敷金・敷引金・権利金・礼金・保証金・更新料

1 総説

2 敷金と敷引金

3 権利金

4 礼金

5 保証金

6 更新料

Q29 賃料と建築協力金等償還金との相殺の効力

1 建築協力金

2 借家権の対抗力と相殺合意

3 賃借人がとり得る手段

Q30 借地・借家契約における更新料支払義務の存否

1 更新料の性質

2 更新料支払特約がない場合の更新料支払の要否

3 借家契約における更新料授受の問題点

4 借地契約における更新料授受

5 更新料不払と借地・借家契約の解除

Q31 敷金返還請求権に対する質権設定と破産管財人の未払賃料の敷金充当合意

1 問題の所在

2 敷金の性質と破産法での敷金の取扱い

3 破産管財人の本件敷金充当合意の問題点

4 破産管財人の不当利得返還義務の有無

Q32 賃貸建物の所有者の交代と敷金・保証金

1 賃貸物の所有権の移転と賃貸人たる地位の移転

2 敷金

3 賃貸借契約存続中の賃貸人の交代と敷金関係の承継

4 賃貸借契約終了後の賃貸人の交代と敷金関係の承継

5 保証金

6 保証金関係の承継

第5 借地借家契約の期間と契約更新

Q33 借地における地主の更新拒絶と正当事由

1 借地契約の終了と更新

2 地主の更新拒絶と正当事由

Q34 地主の土地使用の必要性と正当事由

1 地主の借地契約の更新拒絶

2 家族と同居するための居宅建築と正当事由

3 土地の高度有効利用と正当事由

Q35 借家における家主の解約申入れ・更新拒絶と正当事由

1 借家契約の終了と更新

2 家主の解約申入れ・更新拒絶等と正当事由

Q36 家主の建物使用の必要性と正当事由

1 家主の借家契約の更新拒絶

2 借家の老朽化と正当事由

3 敷地の高度有効利用と正当事由

Q37 建物の耐震性能と賃貸借契約の更新・修繕

1 本設問のテーマ

2 耐震問題

3 耐震性能不足と建物賃貸借

4 結論

Q38 正当事由と立退料の提示時期

1 正当事由と立退料

2 地主側に必要な正当事由の存在時期

3 信義則上の観点からする立退料提供申入れ時期の制限

第6 契約中のトラブル

Q39 経営者の交代と土地賃借権の譲渡

1 法人の経営者の交代と賃借権の無断譲渡の有無

2 信頼関係破壊を理由とする賃貸借契約の解除

3 地主への報告義務規定と信頼関係の破壊の有無

4 本設問の回答

Q40 賃貸人の修繕義務

1 修繕義務に関する民法の規定

2 賃貸人が負う修繕義務の内容

3 賃貸人の修繕義務の不履行に対する賃借人のとり得る措置

4 修繕義務に関する特約

Q41 家賃滞納を理由とした無断での住居の立入りの許否

1 建物賃貸借における自力救済の禁止

2 自力救済に関する判例の紹介

Q42 借地借家をめぐるトラブルと裁判所

1 借地借家をめぐるトラブルの態様

2 民事調停の申立て

3 民事訴訟の提起

4 借地非訟事件の申立て

Q43 賃料の供託の方法，その還付・取戻し方法及び留保付供託受諾

1 賃料の弁済供託

2 供託金の還付と取戻しの方法

3 留保付供託受諾(留保付還付請求)の可否

Q44 借地非訟事件とその紛争処理手続

1 借地非訟事件手続の対象となる事件

2 借地非訟事件の管轄と申立て

3 借地非訟事件の審理手続

4 参考(民事訴訟での紛争解決事件)

Q45 借地条件の変更と裁判所の許可

1 借地条件の変更

2 地主との変更協議

3 借地条件の変更許可の申立てと裁判所の許可

Q46 借地上建物の増改築と裁判所の許可

1 増改築の自由と制限

2 建物の増改築について地主の承諾を得るための協議

3 増改築許可の申立てと裁判所の許可

Q47 土地賃借権の譲渡・転貸と裁判所の許可

1 借地権の譲渡・転貸とその制限

2 賃借権譲渡又は土地転貸についての承諾に代わる許可

3 借地権の譲渡と敷金の承継

Q48 相続と賃料債権の帰属・賃貸借契約の解除

1 賃料滞納による賃貸借契約の解除と滞納賃料の請求

2 遺産分割前の賃料債権の帰属

Q49 内縁の配偶者による借家権の承継

1 内縁の配偶者の相続人性

2 内縁の夫に相続人がいない場合における内縁の妻の借家権の承継

3 内縁の夫に相続人がいる場合における内縁の妻の借家権の承継

4 配偶者の居住権を保護するための方策

第7 契約の終了と明渡し

Q50 賃借人の更新拒絶と転借人の地位

1 転貸借の法律関係

2 賃貸借契約の合意解除と転借人の地位

3 賃借人の更新拒絶と転借人の地位

4 本設問の回答

Q51 賃借人の債務不履行を理由とする解除と転借人の地位

1 転貸借の法律関係

2 賃貸借契約の解除が転貸借関係に及ぼす影響

3 参考(三当事者間の合意による解決)

Q52 賃借人が設置した冷暖房設備の収去

1 賃借人による収去等

2 造作買取請求権

3 本設問の回答

Q53 原状回復義務及び通常損耗補修特約

1 賃貸借契約終了時の原状回復義務と敷金返還義務

2 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

3 いわゆる「東京ルール」(東京都紛争防止条例)

4 通常損耗補修特約

5 賃貸住宅標準契約書の改訂

Q54 ペットの飼育と原状回復義務の範囲

1 賃貸借契約終了時の原状回復義務の範囲

2 本設問の検討

Q55 契約途中に暴力団事務所に使用されていることが判明した場合の解除方法

1 暴力団との賃貸借契約の危険性

2 賃貸借契約の解除方法

3 暴力団事務所の明渡請求方法

4 民事介入暴力被害の相談窓口

Q56 賃貸借契約における賃借人・賃貸人の破産

1 賃借人が破産手続開始決定を受けた場合

2 賃貸人が破産手続開始決定を受けた場合

第8 保全処分と強制執行

Q57 不動産占有移転禁止の仮処分

1 占有移転禁止の仮処分の必要性

2 占有移転禁止仮処分の申立て

3 占有移転禁止仮処分の効力

4 債務者を特定しない占有移転禁止の仮処分

Q58 強制執行

1 建物明渡しの強制執行の申立て

2 建物明渡しの強制執行

3 建物収去土地明渡しの強制執行の申立て

第9 マンションの賃貸借

Q59 賃借人と区分所有者の共同利益に反する行為

1 マンション賃貸借契約における賃借人の基本的な立場

2 マンション賃貸借における賃借人の利用範囲

3 本設問の回答

Q60 管理費・修繕積立金の滞納

1 管理費・修繕積立金の滞納に対する回収策

2 管理費・修繕積立金の滞納で，賃貸借契約の解除や，区分所有権の競売ができるか

3 管理費・修繕積立金の消滅時効と時効中断について

第10 外国人と賃貸借

Q61 外国人との賃貸借契約の締結を拒否した場合の問題点

1 外国人の人権と契約自由の原則

2 本設問の検討

Q62 外国人のルームシェアリングと賃貸借契約の解除

1 ルームシェアリングの問題点

2 建物賃貸借契約書における居住人数の制限の記載方法

3 賃貸借契約の解除と信頼関係の破壊

4 ルームシェアリングの賃貸借契約の解除の際の注意点

Q63 外国人が建物賃貸借契約を締結する場合のその他の問題点

1 総説

2 外国人の建物賃貸借契約締結上の問題点

判例索引

監修・著者略歴

奥付