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目次

第1章 不動産オーナーが抱える悩み

ここがポイント

1 重たい荷物を背負い次世代に引き継がないといけない

2 固定資産税・都市計画税等の負担が大変

3 借入金の返済、空室が出るたびに出るため息

4 農業の後継者がなく遊休地をどうしたらよいか悩んでいる

5 不動産の有効活用を行ったが所得税・消費税・事業税の納税額が増え、手元にお金が残らない

6 先代、先々代名義の不動産がそのまま残っている

7 不動産有効活用の提案を受けたが何を選択してよいのかわからない

8 不動産オーナーが抱える相続税に対する不安

⑴ 遺産分割が困難になっている

⑵ 突然の死、相続財産の把握が困難

⑶ 個人のお金？ 家のお金？

⑷ 相続が発生し、相続税があまりにも高額であった

⑸ 相続税の税務調査で家族名義預金が相続財産と認定された

⑹ 相続対策を行っていたがその方向性が見えない

9 専門性を重視して税理士を選ぶ

第2章 不動産管理会社設立のメリット･デメリット

ここがポイント

1 不動産管理会社設立のメリット

2 なぜ節税になるのか？

⑴ 個人の税率の違い(オーナー所得税率＞相続人所得税率)

⑵ 個人と法人の税率の違い(オーナー所得税率＞管理会社法人税率)

⑶ 相続人や会社への所得分散に伴う相続税の減少と納税資金の確保

3 法人特有のメリット

4 法人特有のデメリット

5 不動産管理会社を作ったほうがよいかの判断基準

⑴ 【判断基準1】相続発生まで時間はあるか？

⑵ 【判断基準2】相続税の納税額はいくらくらいになるか？(将来予測も含める)

⑶ 【判断基準3】法人や家族に分散できる年間の不動産所得はあるか？

第3章 法人事業運営のバリエーション

ここがポイント

1 管理委託方式

⑴ 内容

⑵ 業務内容

⑶ 管理料の設定

2 一括賃貸方式

⑴ 内容

⑵ アローワンス期間等の取扱い

3 不動産保有方式(建物保有方式)

⑴ 不動産保有会社の形態

⑵ 内容

⑶ 事例

⑷ 実行に伴う費用について

⑸ 借地権の問題

⑹ 土地建物保有法人

第4章 事業運営方式の選択と移行の留意点

ここがポイント

1 事業運営方式の選択

⑴ 節税による経済効果

⑵ 運営方式を選択・移行する場合のコストや障害

2 管理委託方式の問題

⑴ 税務調査での否認リスク

⑵ 節税効果が少ない

3 管理委託方式から一括賃貸方式への移行

⑴ 不動産オーナーと不動産管理会社の賃貸借契約

⑵ 入居者と不動産管理会社の賃貸借契約

⑶ 不動産オーナーと不動産管理会社の管理契約

4 管理委託方式から不動産保有方式への移行

⑴ 不動産オーナーから不動産管理会社へ建物を売却

⑵ オーナーと不動産管理会社の土地賃貸借契約

⑶ 入居者と不動産管理会社の賃貸借契約

第5章 会社設立の手順と運営管理の留意点

ここがポイント

1 会社設立の目的

2 目的の種類

⑴ 所得税の節税

⑵ 相続財産増加の抑制

⑶ 相続税納税資金の準備

3 設立の手順

⑴ 基本事項の検討

⑵ 事前準備

⑶ 定款等の書類作成

⑷ 資本金の入金

⑸ 定款認証・登記申請

⑹ 届出書の提出

4 法人の種類

⑴ 株式会社と合同会社の違い

⑵ 会社形態選びのポイント

5 株主と役員

⑴ 株主の選定

⑵ 役員の選定

6 管理業務の留意点

⑴ 管理業務の実態

⑵ 管理料の金額

⑶ 費用負担の判断

7 法人設立の判断基準

⑴ 所得税の節税メリット

⑵ 社会保険の活用

⑶ 生命保険等の活用

第6章 所得税･消費税の取扱いと節税効果

ここがポイント

1 所得税のしくみ

⑴ 不動産所得

⑵ 不動産所得における事業的規模の判定

⑶ 給与所得

⑷ 所得控除

2 消費税のしくみ

⑴ 消費税の納税義務

⑵ 消費税の課税の判定

⑶ 課税売上割合

⑷ 控除対象仕入税額

⑸ 簡易課税制度

⑹ インボイス制度

3 節税対策

⑴ 55万円または65万円の青色申告特別控除の適用

⑵ 青色事業専従者給与の活用

⑶ 収入の期間対応処理

⑷ 1年以内の前払費用

⑸ 減価償却の特例

⑹ 小規模企業共済等掛金控除の適用

⑺ 所有不動産の移転

⑻ 不動産管理会社の活用

⑼ 消費税等の還付

4 具体的対策例

⑴ 所得税

⑵ 消費税

第7章 相続税・固定資産税の取扱いと節税効果

ここがポイント

1 相続税の申告方法

2 土地建物の評価の仕方

⑴ 家屋・建物

⑵ 土地

⑶ 他人に貸している土地

⑷ 貸家・アパートの場合

3 土地の上に存する権利の評価

⑴ 借地権

⑵ 貸家建付地

⑶ 家屋

4 相続税・贈与税における土地の値段

⑴ 公示価格

⑵ 固定資産税評価額

⑶ 路線価

⑷ 倍率方式

5 不動産を利用する相続対策

⑴ 土地を他人に賃貸する場合(貸宅地)

⑵ 土地の上にアパートやマンションを建てる場合(貸家建付地)

6 借入金による建物建築と相続税対策

7 不動産管理会社の活用

8 自社株の評価の仕方

9 後継者への自社株移転

⑴ 自社株対策の必要性

⑵ 生前にしておくべき自社株対策

⑶ 自社株対策の具体的方法

⑷ 取引相場のない株式(未公開会社株式)の株価計算

⑸ 自社株対策(生前贈与が中心)の流れ

⑹ 配当還元価額で自社株の移転を図る

⑺ 配当率を引き下げて自社株評価を低くする

⑻ 特定会社の適用をはずし類似業種比準価額で評価する

⑼ 3期連続比準要素1(2要素ゼロ)対策

⑽ 従業員持株会に対する第三者割当増資を実施する

⑾ 不動産等の売却損の計上

⑿ 同族会社への貸付債権の放棄

⒀ 同族会社に対する貸付金を資本金に振替

10 優良会社の株価を下げる最大のポイントとは

11 土地保有特定会社に該当している場合の対策

12 固定資産税の節税

⑴ 固定資産税

⑵ 都市計画税

⑶ 固定資産税・都市計画税の軽減効果

第8章 近時の相続制度関係の民法改正

ここがポイント

第1節 平成30年改正

1 配偶者居住権

⑴ 配偶者の居住権を保護するための方策

⑵ 配偶者居住権として定められた内容〜配偶者居住権の内容・成立要件等

⑶ 配偶者居住権の効力等の特徴

⑷ 配偶者居住権の消滅および居住建物の返還

⑸ 配偶者居住権制度の利用例

⑹ 相続税法の配偶者居住権の評価方法

⑺ 適用時期

⑻ 民法の法定利率

⑼ 配偶者居住権が設定されている建物の敷地に係る相続税の小規模宅地等の特例の適用

⑽ 配偶者の死亡により配偶者居住権が消滅した場合の課税関係

⑾ 配偶者より先に所有者が死亡した場合

⑿ 配偶者の生存中に配偶者居住権が消滅した場合の課税関係

⒀ 遺産の分割に関しての留意事項

2 遺産分割等に関する見直し

⑴ 特別受益の持戻免除の意思表示が推定

⑵ 預貯金の払戻制度の創設

⑶ 分割前に遺産を処分した相続人の具体的相続分から利益分が差し引けるようになる

3 遺言制度の見直し

⑴ 自筆証書遺言の要件緩和

⑵ 遺言執行者の権限の明確化

⑶ 自筆証書遺言の保管制度の創設

4 遺留分制度の変更

⑴ 遺留分減殺請求権から遺留分の侵害額請求権へ

⑵ 遺留分の算定方法

⑶ 特別受益

5 相続の効力等に関する見直し

⑴ 共同相続における権利の承継の対抗要件

⑵ 相続分の指定がある場合の債権者の権利の行使

⑶ 遺言執行者がある場合における相続人の行為の効果等

6 特別の寄与の制度の創設〜相続人以外の者の貢献を考慮するための方策

⑴ 特別寄与分

⑵ 協議が調わない場合の手続き

⑶ 請求できる期間

⑷ 相続税との関係

第2節 令和5年4月施行

1 長期間経過後の遺産分割の見直し

⑴ 遺産分割方法の見直し

⑵ 改正法の例外

⑶ 改正法はいつから適用されるのか

2 遺産共有持分が含まれる共有物の分割手続の見直し

⑴ 概要

⑵ 遺産共有状態と通常共有状態が併存する場合とは

⑶ 改正法の内容

3 相続財産の管理に関する規律の見直し

4 相続放棄と相続財産管理制度の見直し

5 相続財産の清算に関する規律の見直し

奥付