表紙

目次

第1章 相続と土地評価

Ⅰ 1物4価

1. 実勢価格

2. 地価公示価格

3. 基準地価格(都道府県地価調査)

4. 相続税評価額(相続税路線価)

5. 固定資産税評価額

6. 公的価格のバランス

Ⅱ 具体的事例と不動産評価

1. 不動産の調査

2. 相続財産の評価時点

3. 古家が建つ土地

4. 古アパートと築浅アパート

5. 使用貸借地

6. 相続人所有地に隣接する相続土地

7. 無道路地

第2章 不動産鑑定評価基準に見る土地評価

Ⅰ 土地の特徴

Ⅱ 不動産の価格及び価格形成要因

1. 不動産の価格とは

2. 不動産の価格を形成する要因

3. 最有効使用の原則

Ⅲ 土地の類型と利用区分

Ⅳ 価格を求める前提としての基本的事項

1. 鑑定評価の基本的事項

2. 対象不動産の確定

3. 価格時点の確定

4. 価格又は賃料の種類の確定

5. 財産評価基本通達との関連

Ⅴ 鑑定評価の方式

1. 鑑定評価の三方式

2. 原価法(原価方式)

3. 取引事例比較法(比較方式)

4. 収益還元法(収益方式)

5. 開発法

6. 試算価格の調整

7. 相続税評価との関連

Ⅵ 庭内神し・道祖神の非課税

1. 庭内神しと相続税法の非課税財産

2. 庭内神しの敷地等

3. 非課税財産としての判断

不動産鑑定評価基準にみる土地評価―具体例―

具体例1：高低差のある宅地

1. 評価のポイント

2. 具体的評価例

具体例2：鉄道走行音(騒音)のある宅地

1. 評価のポイント

2. 具体的評価例

具体例3：付近に墓地のある宅地

1. 評価のポイント

2. 具体的評価例

第3章 道路と土地評価

Ⅰ 建築基準法と道路

Ⅱ 建築基準法上の道路

1. 42条に規定する道路

2. 「2項道路」と「位置指定道路」

3. 公道と私道

Ⅲ 道路の幅員

1. 道路の範囲

2. 前面道路幅員に基因する行政上の制限

Ⅳ 接道義務

1. 接道義務の具体例

2. 特殊建築物に係る条例による制限の付加

Ⅴ その他の道・通路

1. 里道(赤道・赤線)

2. 水路(青線)

3. 畦畔・のり地

4. その他の通路等

Ⅵ 相続税路線価

1. 路線価

2. 路線価が付設される道路

3. 特定路線価

道路と土地評価―具体例―

具体例1：セットバックを要する宅地

1. 評価のポイント

2. セットバックの確認資料

3. セットバック地積

4. 具体的評価例

具体例2：私道の用に供されている宅地

1. 評価のポイント

2. 私道の確認資料

3. 具体的評価例

具体例3：都市計画道路予定地

1. 評価のポイント

2. 私道の確認資料

3. 具体的評価例

具体例4：接道部分が相続人所有地

1. 評価のポイント

2. 間口距離

3. 不整形地

4. 具体的評価例

具体例5：無道路地

1. 評価のポイント

2. 無道路地の定義及び無道路地の形態

3. 無道路地の確認資料

4. 路地状敷地に係る条例による制限の付加

5. 具体的評価例

具体例6：道路との間に水路が介在する宅地

1. 評価のポイント

2. 宅地、水路及び道路との位置関係及び形態

3. 水路に関する確認資料

4. 具体的評価例

具体例7：赤道が介在する宅地

1. 評価のポイント

2. 赤道等に関する確認資料

3. 具体的評価例

第4章 農地と土地評価

Ⅰ 農地評価の流れ

Ⅱ 農地の定義

1. 農地法

2. 耕作の目的に供される土地

3. 田・畑の定義

Ⅲ 農地に係る関連法規

1. 農地法

2. 農地転用許可基準

3. 農業振興地域の整備に関する法律(農振法)

4. 生産緑地法

Ⅳ 農地の相続税評価上の区分

1. 純農地

2. 中間農地

3. 市街地周辺農地

4. 市街地農地

Ⅴ 農地評価のための確認作業

1. 固定資産税名寄帳・評価証明書での確認

2. 評価倍率表での確認

3. 現地での確認

4. 農業委員会での確認

5. 生産緑地の確認

Ⅵ 農地の評価方法

1. 評価単位(評基通7-2)

2. 評価地積

3. 純農地及び中間農地の評価方法

4. 市街地農地の評価方法

5. 市街地周辺農地の評価方法

6. 造成費

7. 生産緑地の評価

8. 耕作権等が設定されている場合

農地と土地評価―具体例―

具体例1：登記地目「山林」、現況地目「畑」である場合

1. 評価のポイント

2. 農用地の確認

3. 近傍畑の固定資産税評価額

4. 具体的評価例

具体例2：市街地農地と造成費の控除

1. 評価のポイント

2. 造成費の計算

3. 具体的評価例

具体例3：倍率地域に存する生産緑地

1. 評価のポイント

2. 近傍宅地の固定資産税評価額

3. 具体的評価例

第5章 山林と土地評価

Ⅰ 山林評価の流れ

Ⅱ 山林の定義

1. 山林と立木

2. 森林法

3. 財産評価基本通達における山林の定義

Ⅲ 山林の相続税評価上の区分

1. 純山林

2. 中間山林

3. 市街地山林

Ⅳ 山林評価のための確認作業

1. 評価倍率表での確認

2. 現地での確認

3. 市町村役場等での確認

4. 傾斜の程度の確認

5. 土砂災害警戒区域の確認

Ⅴ 山林の評価方法

1. 評価単位(評基通7-2)

2. 評価地積

3. 純山林及び中間山林の評価方法

4. 市街地山林の評価方法

5. 宅地への転用が見込めない市街地山林(評基通49なお書き)

6. 保安林等伐採制限に対する控除

7. 特別緑地保全地区内にある山林等

山林と土地評価―具体例―

具体例1：市街地山林と造成費の控除

1. 評価のポイント

2. 造成費の計算

3. 具体的評価例

具体例2：がけ地部分を有する宅地

1. 評価のポイント

2. がけ地補正率

3. 宅地造成費との重複適用

4. 具体的評価例

具体例3：傾斜のある市街地山林

1. 評価のポイント

2. 傾斜度の計算

3. 造成費の計算

4. 具体的評価例

具体例4： 経済合理性から判断して宅地への転用が見込めない場合

1. 評価のポイント

2. 宅地造成費と評価方法

3. 具体的評価例

具体例5： 形状から判断して宅地への転用が見込めない場合

1. 評価のポイント

2. 評価方法

3. 具体的評価例

第6章 市街化調整区域内宅地と土地評価

Ⅰ 都市計画法

1. 都市計画区域

2. 市街化区域と市街化調整区域

3. 用途地域

4. 建築基準法上の単体規定と集団規定

Ⅱ 倍率評価における留意事項

1. 一般的評価方法

2. 留意点

Ⅲ 近傍宅地価格等の求め方

1. 近傍宅地価格から評価する場合

2. 近傍宅地価格の算定の流れ

3. 近傍宅地価格等の確認

Ⅳ 農業用施設用地

1. 農業用施設用地の定義

2. 農業用施設用地の確認

3. 評価の考え方

4. 固定資産税評価

5. 評価方法

市街化調整区域内宅地と土地評価―具体例―

具体例1：1筆の宅地に複数の利用が存する場合

1. 評価のポイント

2. 正面路線価

3. 具体的評価例

具体例2：1利用単位が複数筆から構成されている場合

1. 評価のポイント

2. 正面路線価

3. 具体的評価例

具体例3：複数の倍率地域に重ねて該当している場合

1. 評価のポイント

2. 評価倍率

3. 採用する倍率の判定

4. 具体的評価例

具体例4：農業用施設用地

1. 評価のポイント

2. 農用地等の確認

3. 近傍畑の固定資産税評価額

4. 造成費相当額

5. 具体的評価例

第7章 市街化調整区域内雑種地と土地評価

Ⅰ 雑種地評価の流れ

Ⅱ 雑種地の定義

Ⅲ 開発行為に係る都市計画法及び条例

1. 開発行為

2. 開発許可制度

3. 市街化調整区域でも開発許可を受けられる開発行為等

4. 自治体の条例等

Ⅳ 市街化調整区域内の雑種地の評価方法

1. 評価単位

2. 評価方法

Ⅴ 雑種地評価のための確認作業

1. 確認作業の流れ

2. 固定資産税名寄帳・評価証明書による参考確認

3. 都市計画法各号運用の確認

4. 留意事項

市街化調整区域内雑種地と土地評価―具体例―

具体例1：農地等比準により評価する場合

1. 評価のポイント

2. 近傍畑の固定資産税評価額

3. 造成費相当額の加算

4. 具体的評価例

具体例2：斟酌割合50％により評価する場合

1. 評価のポイント

2. 開発許可の確認

3. 近傍宅地の固定資産税評価額

4. 具体的評価例

具体例3：斟酌割合30％により評価する場合

1. 評価のポイント

2. 開発許可の確認

3. 近傍宅地の固定資産税評価額

4. 具体的評価例

具体例4：斟酌割合0％により評価する場合

1. 評価のポイント

2. 開発許可の確認

3. 近傍宅地の固定資産税評価額

4. 具体的評価例

第8章 地積規模の大きな宅地と土地評価

Ⅰ 地積の大小と価格

Ⅱ 広大な宅地に対する相続税評価の変遷

1. 昭和55年～平成3年

2. 平成4年～平成5年

3. 平成6年～平成15年

4. 平成16年～平成29年

5. 具体例にみる評価額の変遷

Ⅲ 地積規模の大きな宅地

1. 通達改正の趣旨

2. 通達

3. 対象となる地区区分

4. 三大都市圏

5. 市街化調整区域に所在する宅地の適用除外

6. 工業専用地域に所在する宅地の適用除外

7. 容積率400％以上の地域に所在する宅地の適用除外

8. 市街地農地等への適用

Ⅳ 評価の流れ

1. 路線価地域に所在する場合

2. 倍率地域に所在する場合

3. 規模格差補正率の計算方法

地積規模の大きな宅地と土地評価―具体例―

具体例1 ：マンションの1室・容積率の異なる2以上の地域に渡る場合

1. 評価のポイント

2. 判定

3. 具体的評価例

具体例2：倍率地域に存する宅地

1. 評価のポイント

2. 個別評価申出書の提出

3. 規模格差補正率適用の可否

4. 具体的評価例

第9章 地下埋設物と土地評価

Ⅰ 地下埋設物と土地価格形成

1. 土壌汚染

2. 埋蔵文化財

3. その他

Ⅱ 土壌汚染

1. 土壌汚染対策法

2. 土壌汚染に係る条例等

3. 土壌汚染の調査

4. 専門機関への依頼

5. 土壌汚染地の評価

Ⅲ 埋蔵文化財

1. 文化財保護法

2. 教育委員会の情報公開、指導等

3. 費用負担者及び発掘費用

4. 埋蔵文化財の調査

5. 埋蔵文化財包蔵地の評価

地下埋設物と土地評価―具体例―

具体例：産業廃棄物が発見された場合

1. 評価のポイント

2. 除去費用の控除

3. 具体的評価例

第10章 借地権と土地評価

Ⅰ 借地権評価の流れ

Ⅱ 財産評価基本通達上の借地権の分類

Ⅲ 借地権の定義

1. 借地借家法

2. 各税法上の借地権

Ⅳ 借地権と金銭の授受

1. 借地権の設定に伴う金銭授受

2. 税務との対応

Ⅴ 借地権の及ぶ範囲

1. 採用すべき権利割合の観点

2. 評価単位の観点

Ⅵ 借地権割合

Ⅶ 借地権又は貸宅地の評価

1. 借地権

2. 貸宅地

借地権と土地評価―具体例―

具体例1：借地権割合の異なる2路線に接面する借地権

1. 評価のポイント

2. 具体的評価例

具体例2： 借地権割合の違いにより路線価と貸宅地の評価が逆転する場合

1. 評価のポイント

2. 具体的評価例

具体例3： 被相続人が借地している底地を相続人が買い取っていた場合

1. 借地権者の地位に変更がない旨の申出書

2. 評価のポイント

3. 具体的評価例

具体例4：トレーラーハウスが設置されている土地

1. 評価のポイント

2. 不動産登記法の確認

3. 建築基準法の確認

4. 結論

第11章土地に関する権利と土地評価

Ⅰ 財産評価基本通達に規定する土地の上に存する権利

Ⅱ 借地借家法の適用を受けない土地賃貸借

1. 民法上の賃借権

2. 一時使用のための借地権

Ⅲ 雑種地に賃借権が付着する場合の土地評価

1. 相続税評価の流れ

2. 地上権に準ずる権利

3. 雑種地に係る賃借権価額(賃借人側)

4. 賃借権の目的となっている雑種地の価額(賃貸人・土地所有者側)

5. 残存期間

Ⅳ 区分地上権に準ずる地役権

1. 意義

2. 高圧線下地の確認作業

3. 区分地上権に準ずる地役権の相続税評価(地役権者)

4. 区分地上権に準ずる地役権が設定されている土地の評価 (土地所有者側)

5. 純農地等に地役権が設定されている場合

土地に関する権利と土地評価―具体例―

具体例1：賃借人が駐車場利用している雑種地

1. 評価のポイント

2. 具体的評価例

具体例2：中古車販売店に賃借している土地

1. 評価のポイント

2. 具体的評価例

具体例3：山林をゴルフ場事業者が造成した場合

1. 評価のポイント

2. 山林等の近傍土地の固定資産税評価額

3. 具体的評価例

具体例4：高圧線下地の土地

1. 評価のポイント

2. 高圧線下地の確認作業

3. 具体的評価例

資料

用語解説

面積の単位

長さの単位

索引

奥付