表紙

目次

序章 本マニュアルの目的とマンションの現状について

1 本マニュアルの目的

2 本マニュアルの位置づけ

3 マンションの現状

図表1 分譲マンションストック戸数

図表2 築後30，40，50年超の分譲マンション戸数

図表3 マンション建替えの実施状況（平成31年4月1日現在)

4 マンション再生の選択肢

図表4 「修繕・改修」，「建替え」，「マンション敷地売却」の比較検討

5 建替えか修繕かの判断フロー

図表5 建替えか修繕かの判断の基本フロー

6 老朽化の判定，ニーズの把握，要求改善水準の設定(ステップⅠ)

⑴ マンションの老朽度の判定(ステップⅠ-1)

⑵ 現マンションに対する不満やニーズの把握(ステップⅠ-2)

⑶ 要求改善水準の設定(ステップⅠ-3)

7 修繕・改修の改善効果の把握と費用算定の考え方(ステップⅡ)

⑴ 修繕・改修工事内容の設定(ステップⅡ-1)

⑵ 修繕・改修の改善効果の把握(ステップⅡ-2)

⑶ 修繕・改修費用の算定(ステップⅡ-3)

8 建替えの改善効果の把握と費用算定(ステップⅢ)

⑴ 建替え構想の策定(工事内容の設定)(ステップⅢ-1)

⑵ 建替えの改善効果の把握(ステップⅢ-2)

⑶ 建替え費用の算定(ステップⅢ-3)

9 費用対効果に基づく建替えと修繕・改修の総合判断(ステップⅣ)

10 建替えか敷地売却の選択

⑴ 検討の進め方の選択

⑵ 不動産の鑑定評価等の活用

コラム 建替えではなく，敷地売却制度が利用されるケースとは。

11 マンション建替えの方法

図表7 法定建替え・任意建替え比較表

円滑化法による個人施行方式

任意の建替え(等価交換方式)

12 基本的なマンション建替えの手続の流れ(法定建替え・組合施行)

図表9 マンション建替事業(組合施行)の基本的な流れ

Q1 建替え推進決議とは。

第1章 マンション建替えに係る法律上の手続

第1節 区分所有法と円滑化法の関係

Q2 区分所有法の適用対象のマンションとは。

Q3 区分所有権とは。

図表10 改正区分所有法による主な改正点

第2節 1棟の区分所有建物における建替え決議の手続

コラム 建替え決議前の注意事項

図表11 1棟の区分所有建物における建替え決議までの手続(区分所有62条関係)

1 建替え決議集会の招集に関する手続

2 建替え決議の成立要件と決議において定めるべき事項

3 建替え決議成立から建替え合意までの手続(区分所有63条・64条関係)

第3節 団地における建替え決議の手続

1 団地内の区分所有建物の建替え承認決議の手続

2 団地内の区分所有建物の一括建替え決議の手続(区分所有70条関係)

第4節 円滑化法に基づく事業実施の手続

図表16 円滑化法整備前の課題，円滑化法整備による改善点

第1 建替組合の設立と組織・運営

第2 権利変換計画の策定及び認可

第3 施行マンションの明渡しから建替組合の解散まで

第2章 建替え実施計画の策定実務

第1節 計画条件の把握・整理

1 法規制等の確認

2 物理的な制約に関する調査

3 施行マンションの権利関係等の調査

第2節 建替え決議と円滑化法適用の留意点

図表23 建替え決議の実施と円滑化法の適用に関するフロー

1 同一敷地での一棟型マンション建替え

2 隣接地を活用した一棟型マンション建替え

第3節 建替え決議までの合意形成過程における個別事情への対応

1 資金調達の問題への対応

2 仮住居の確保の問題への対応

3 相続が発生している場合への対応

4 行方不明者の問題への対応

5 専有部分が数人の共有に属する場合の処理

第4節 権利変換期日後の明渡しに応じない場合の措置

明渡しに応じなかった場合の措置

第5節 関係権利者との調整

図表28 関係者との調整フロー

第1 抵当権者との調整

第2 借家権者との調整

第3 底地権者との調整(借地権設定型のマンション建替えの場合)

第4 隣接地を活用する場合の隣地所有者との調整

第5 保留敷地取得者との調整

第6 その他の関係権利者との調整

第3章 耐震性不足のマンションに係るマンション敷地売却制度

1 マンション敷地売却制度とは

2 マンション敷地売却手続の概要とポイント

1 手続の概要

2 手続のポイント

3 建替えではなく敷地売却制度が選択されるケース

4 マンション敷地売却の基本プロセス

図表30 建替え・敷地売却制度に関する専門家一覧

図表31 敷地売却，法定建替え，任意建替えの比較

図表32 支援制度

図表33 買受計画に記載する事項

5 決議までの必要な手続

図表34 マンション敷地売却決議集会(区分所有者集会)の準備から決議実施までの手続

6 マンション敷地売却決議

図表35 マンション敷地売却決議の成立から売渡請求までの手続

図表36 マンション敷地売却組合の定款に記載する事項

図表37 組合の設立認可の基準

図表38 売却のフロー

図表39 分配金取得計画に定める事項

図表40 分配金取得計画の認可基準

7 分配金取得計画に基づく権利の変動

図表41 分配金取得計画に基づく権利の変動

供託

⑴ 総論

⑵ 供託申請手続

⑶ 供託金払渡請求

⑷ マンション敷地売却事業における供託

8 敷地売却の適用が可能な複数棟型マンション

Q 26 複数棟型マンションにおいて敷地売却はできるか。円滑化法は，主に単棟型のマンションを念頭に置いており，団地における適用の可否について問題となる。

マンション敷地売却の適用が可能な複数棟型マンション(原則)

9 マンション敷地売却の適用が困難な複数棟型マンション

図表43マンション敷地売却の適用が困難な複数棟型マンション(例示)

10 令和2年改正による団地における敷地分割制度の創設

図表44 令和2年改正による団地における敷地分割制度の創設

第4章 マンション建替事業における登記手続

図表45 おおまかな事業スケジュールと登記手続

1 建替え参加者による建替え不参加者への売渡請求(区分所有63条)

例32 売渡請求の内容証明書

2 建替組合による建替え不参加者への売渡請求書(円滑化15条)

3 権利変換手続開始の登記(円滑化55条)

例33 登記申請書(権利変換手続開始登記)

例34 登記記録(権利変換手続開始の登記)

例35 登記申請書(権利変換手続開始登記抹消)

例36 登記記録(権利変換手続開始の登記の抹消)

4 (権利変換登記前の)住所変更登記

コラム 権利変換期日後，権利変換の登記前にはいかなる登記もできないか

例37 登記申請書(所有権登記名義人住所変更)

例38 登記記録(代位の登記)

5 権利変換の登記(円滑化74条)

前提1 権利変換計画の内容

前提2 権利変換計画書の作成基準

前提3 権利変換期日における効果

1 施行マンションが敷地権付区分建物である場合，区分建物表示変更登記(敷地権抹消)

2 施行再建マンションの敷地の所有権の移転の登記

3 施行再建マンションの敷地の地上権又は賃借権の設定又は移転の登記

4 保留敷地の所有権の移転の登記

5 保留敷地の地上権又は賃借権の設定又は移転の登記

6 施行マンションが敷地権の表示のない建物である場合，施行マンションの敷地利用権についての担保権等の抹消登記

7 施行再建マンションの敷地利用権についての担保権等登記

8 区分建物滅失登記

9 権利変換計画の変更による所有権更正登記

10 合筆の登記(円滑化92条)

11 (円滑化82条登記前の)住所変更登記

12 施行再建マンションに関する登記(円滑化82条)

第5章 敷地売却事業における登記手続

図表46 おおまかな事業スケジュールと登記手続

1 敷地売却組合による敷地売却事業不参加者への売渡請求書(円滑化124条)

2 分配金取得手続開始の登記(円滑化140条)

例62 登記申請書(円滑化法による分配金取得手続開始)

例63 登記記録(分配金取得手続開始の登記)

3 組合員の住所変更登記

4 権利消滅期日における登記(円滑化150条1項)

例64 登記申請書(円滑化150条1項の規定による登記の申請)

例65 登記の目的(区分建物表題登記(共用部分の規約の効力喪失))

例66 登記記録(権利消滅期日後の登記)

付録

資料 円滑化法(抄)

事項索引

条文索引

判例索引

先例索引

著者略歴

奥付