新型コロナ感染症による休業要請と商業施設・オフィスビルの賃貸借契約等の問題点(前編) 新型感染症拡大を理由に契約を履行しなかった場合の責任、賃貸借契約への影響

取引・契約・債権回収

目次

  1. はじめに
  2. 新型感染症拡大を理由に契約を履行しなかった場合の責任
    1. 契約不履行に帰責性がないといえる場合
    2. 不可抗力による場合
    3. 新型感染症拡大による休業要請による場合の検討
  3. 新型感染症拡大による賃貸借契約への影響(前編)
    1. 営業中の商業施設内で感染者が発生したことにより一時閉鎖した場合
    2. 商業テナントからの要請

※本記事の凡例は以下のとおりです。

  • 改正後民法:民法の一部を改正する法律(平成29年法律第44号)に基づく改正後の民法(2020年4月施行)
  • 改正前民法:民法の一部を改正する法律(平成29年法律第44号)に基づく改正前の民法

はじめに

 近時は、東日本大震災をはじめとする大地震や巨大台風(これに伴う大洪水)、新型コロナウイルス(COVID-19)をはじめとする感染症など、これまでに見られなかったような災害などが数多く発生しており、これによって経済取引に著しい支障が生じる例が見られます。
 2020年に入って大きな問題となっている新型コロナウイルス(COVID-19)の感染拡大においても、売買取引契約に規定された納期までに製品を供給できない、建物建築工事や設備工事を完成できない、スポーツ大会・コンサート・イベント等を開催できない、その他、実際に様々な問題が生じています。
 本稿においては2回にわたって、そのなかでも、新型コロナウイルス感染症による休業要請と商業施設・オフィスビルの賃貸借契約等の問題点について解説します。

 なお、本稿では、特に言及がない限り、問題となる取引契約が日本法の適用を受ける場合を念頭に、民法改正施行日前に締結された契約(改正前民法が適用される契約)を前提とします。中国の契約法その他海外の法令が適用される場合には、当該外国法令の解釈が問題となりますので、ご留意ください。
 本稿は、2020年4月23日時点までに入手した情報に基づいて執筆したものであり、また具体的な案件についての法的助言を行うものではないこと、筆者らの個人的見解であって筆者らが所属する法律事務所の意見ではないことにご留意ください。

新型感染症拡大を理由に契約を履行しなかった場合の責任

契約不履行に帰責性がないといえる場合

 感染症・疫病の大流行その他の理由により契約の履行が期限までになされなかったり、履行そのものができなくなった場合には、不可抗力として、債務者(売主・受注者・貸主等)に帰責性はないことを理由に、債務不履行責任を負わない可能性があります。
 改正後民法においては、債務不履行があっても、「債務の不履行が契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして債務者の責めに帰することができない事由によるものであるとき」は、損害賠償請求をすることはできないことが明文化されました(改正後民法415条1項ただし書)。なお、「債務者の責めに帰することができない事由によるものである」かどうか(債務者の帰責事由)については、「契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして」判断されることとなりますが、その考慮要素や判断基準については必ずしも明らかではありません。
 この点は、井上治・猿倉健司『民法改正(債権法改正)と不動産取引への影響 第2回 不動産売買契約の留意点(契約不適合責任)』および、井上治・猿倉健司『不動産業・建設業のための改正民法による実務対応-不動産売買・不動産賃貸借・工事請負・設計監理委任-』(清文社、2019)33頁を参照してください。

不可抗力による場合

 不可抗力とは、人の力による支配・統制を観念できない自然現象や社会現象をいい、たとえば、次のようなものがあげられます。

  • 洪水
  • 台風
  • 地震
  • 津波
  • 地滑り
  • 火災
  • 伝染病
  • 海難
  • 戦争
  • 大規模騒乱

 たとえば、東日本大震災のようにそれまでの専門的知見に照らしても予測しかねるほどの長時間の揺れを伴う特異な地震による場合は、不可抗力といえることが多いように思われます(損害賠償請求事件(東京地裁平成26年10月8日判決・判例時報2247号44頁)、損害賠償請求事件(横浜地裁平成30年5月31日判決・判例秘書(控訴審:東京高裁令和1年11月7日判決))も参照)。
 もっとも、大地震や新型ウイルス等の感染症・疫病の大流行が起こったからといって、ただちにすべての契約について不可抗力といえるわけではありません。
 不可抗力といえるかどうかは、「人の力による支配・統制を観念することができる事象(自然現象・社会現象)」か否か、「外部から生じた原因であり、かつ防止のために相当の注意をしても防止できない」か否か等によって判断するとされています(奥田昌道編「新版 注釈民法(10)Ⅱ 債権(1)債権の目的・効力(2)」(有斐閣、2011)171頁等参照)。
 この点については、猿倉健司『新型ウイルス等の感染症・疫病による契約の不履行・履行遅延の責任』、猿倉健司『新型ウイルス等による感染症・疫病と不可抗力免責条項の適用範囲および注意点』を参照してください。

新型感染症拡大による休業要請による場合の検討

(1)新型感染症の拡大

 近時大流行した感染症としては、これまでも死者数百名以上にもなったMERSコロナウイルスやSARSコロナウイルス、エボラ出血熱等による被害がありました。2020年に入り、新型コロナウイルス(COVID-19)の問題が日々大きく報道されておりますが、これまですでに世界での感染者数が約260万人、死者数が約18万人を超え、各国で非常事態宣言、都市封鎖がなされるなど深刻な状況となっています(2020年4⽉23日時点)。

(2)新型インフルエンザ等対策特別措置法の改正

 新型インフルエンザ等対策特別措置法(以下「特措法」という)の改正により、新型コロナウィルス感染症もその対象となりましたが(その期間は2021年1月末まで)、特措法に基づく緊急事態宣言がなされた場合に、都道府県知事は一定の施設(原則として建物の床面積の合計が1,000㎡を超える百貨店、マーケットその他の物品販売業を営む店舗、ホテルまたは旅館等。なお、一定の除外事由あり)を管理する者等(施設管理者等)に対して、当該施設の使用の制限若しくは停止その他の措置を講ずるよう要請することができます(特措法45条2項)。
 また、施設管理者等が正当な理由がないのに要請に応じないときは、施設管理者等に対し、当該要請にかかる措置を講ずるよう指示することができます(特措法45条3項)。指示には法的な義務が課されると解されていますが、指示に違反した場合でも罰則はありません。

(3)緊急事態宣言と休業要請の発出

 2020年4月7日、日本政府は特措法に基づき、東京都等の7都府県を対象区域として緊急事態宣言を行いましたが、同月16日には、対象区域を全都道府県に拡大しました。
 緊急事態宣言を受け、同月10日、東京都は、特措法に基づき、映画館やライブハウス、スポーツクラブなどのほか、床面積が1,000㎡を超える商業施設に休業を要請しています。また、神奈川県、千葉県、大阪府、兵庫県、京都府、福岡県、愛知県等をはじめとして他の多くの都道府県においても、(その対象や内容に相違はあるものの)同様の要請を行い、またはその検討をしていることが報道されています。

 当該地域における感染拡大状況等の具体的事情によりますが、政府や自治体、その他国際機関等によって、広く経済活動等の制限が要請・指示・勧告されているような状況があれば、(要請・指示・勧告の内容や程度によるものの)不可抗力によるものであると判断される可能性が高くなると考えられます。

新型感染症拡大による賃貸借契約への影響(前編)

営業中の商業施設内で感染者が発生したことにより一時閉鎖した場合

(1)テナントの賃料支払い義務

 営業中の商業ビル建物で新型コロナウイルスの感染者が発生した場合、利用客や他のテナントの従業員への感染を防ぐために、建物全体または一部を一時的に閉鎖し、消毒・清掃を実施する場合があります。
 賃貸人が建物全体を閉鎖した場合に、賃貸人は、テナントに対して、閉鎖した期間の賃料を請求することができるか、テナントは賃料を支払わなければならないかについては、「後編 新型感染症拡大による賃貸借契約への影響、建物内で感染者が発生した場合の不動産管理会社の責任」1の1−1で解説します。

(2)テナントに対する営業補償

① 契約上の規定がある場合

 消毒・清掃のために賃貸人が商業ビル建物の全体または一部を閉鎖した場合、賃貸人は、その間に営業することができないテナントに対し、営業補償等をする責任を負うかどうかも問題となり得ます。
 賃貸借契約や館内規則等にこのような場合の取扱いについて、規定があれば、当該契約条項に従って判断されることとなります。

② 契約上の規定がない場合

 他方、賃貸借契約等にそのような規定がない場合には、民法等の法律に従って判断していくことになります。
 必要な範囲で消毒・清掃のために建物を閉鎖することがやむを得ない(不可抗力、ないし、賃貸人に帰責性がない)と判断される場合には、賃貸人は営業補償等をする責任は負わないと考えられます。利用客や他のテナントの従業員への感染を防ぐために、必要な範囲で施設の全体または一部を一時的に閉鎖し、消毒・清掃を実施することは、賃貸物件の衛生環境を保持する義務を履行するものとして、賃貸人が責任を負わないと判断される場合が多いと思われます。
 これに対し、賃貸人の帰責性により商業施設内で感染者を出した場合には、賃貸人が責任を負う可能性があります。裁判例においても、賃貸人は、賃貸目的に従った使用ができるよう建物の衛生環境等を維持管理する義務を負っていると解されています(東京地裁平成24年6月26日判決・判例時報2171号62頁等)。もっとも、上記裁判例は建物の汚水処理設備自体に不備があったことについて責任を問われた事案であり、一部のテナントにおいて感染症患者が発生した場合に賃貸人の責任が認められる場合は少ないように思われます。

商業テナントからの要請

(1)賃料減額の要請

 新型コロナウイルスの感染拡大により売上が減少したテナント、または、政府や自治体の休業要請に応じ休業したテナントが、賃貸人に対して賃料減額を要請するケースは少なくないと思われます。
 国土交通省も、2020年3月31日に、不動産賃貸事業を営む事業者に対して、新型コロナウイルス感染症の影響により、賃料の支払いが困難な事情があるテナントに対しては、賃料の支払いの猶予に応じるなど柔軟な措置の実施を検討するよう要請をしました。もっとも、かかる要請は賃料支払い猶予の法的義務を課すものではなく、賃料支払義務が当然に猶予されるものではありません。

① 契約上の規定がある場合

 賃貸借契約において、このような場合に賃料の減額を求めることができる旨の規定がある場合には、当該契約条項に従って判断されることとなります。

② 契約上の規定がない場合

 他方、賃貸借契約にそのような規定がない場合には、民法等の法律の規定に従って判断していくこととなります。
 新型コロナウイルスの感染拡大により売上が減少したこと、政府や自治体の休業要請に応じ休業したことが、テナントの帰責によるものではないとしても、賃料支払等の金銭債務の履行については不可抗力を理由にその責任を免れることができないとされています(改正前民法419条3項)。
 他方で、賃料減額請求権については、借地借家法が、社会経済事情の変動等により賃料が不相当となった場合に、賃料の増減請求権を認めています(借地借家法32条1項)。

【借地借家法32条(借賃増減請求権)】
  1. 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

 判例においては、賃料減額請求の当否や賃料相当額の判断にあたっては、賃貸借契約の当事者が賃料額決定の要素とした事情を総合的考慮すべきとされていますが(最高裁平成15年10月23日判決・集民211号253頁)、売上減少が一時的なものに過ぎない場合には、借地借家法32条1項が適用される可能性は低いと考えられます。

【最判平成15年10月23日・集民211号253頁】
「賃料減額請求の当否や相当賃料額を判断するに当たっては、賃貸借契約の当事者が賃料額決定の要素とした事情を総合考慮すべきであり、特に本件契約においては、上記の賃料保証特約の存在や保証賃料額が決定された事情をも考慮すべきである」

 なお、ショッピングセンターにおける不動産賃貸借契約の賃料改定に関する特約については、黒木資浩『ショッピングセンターにおける不動産賃貸借の注意点 契約にあたって貸主側が注意すべきことは何か』を参照してください。

(2)賃貸借契約の解除

 新型コロナウイルスの感染拡大に起因して、テナントが休業したことを理由として賃貸借契約の解除を検討する場面もあり得ると思われます。
 たとえば、(a)テナントの売上の減少を受けての自主休業、(b)政府や自治体による休業要請を受けてのテナントの休業、(c)休業要請に従い商業施設が閉鎖されたことによる休業が考えられます。

① 契約上の規定がある場合

 賃貸借契約において、解除事由についての規定があれば、当該契約条項に従って判断されることになります。

② 契約上の規定がない場合

 他方、賃貸借契約にそのような規定がない場合には、民法等の法律の規定に従って判断していくことになります。
 上記(a)や(b)のようなケースでは、テナント休業の原因が賃貸人にあるわけではないことから、賃貸人に責任がなく、テナントが賃貸借契約の解除を求めたとしても認められない場合が多いのではないかと思われます。
 これに対して、上記(c)のようなケースでは、閉鎖期間が長期間にわたり、賃貸物件の効用が失われたといえるような場合には、賃貸借契約が終了すると判断されることもあるものと考えられます(最高裁昭和32年12月3日判決・民集11巻13号2018頁参照)。

 なお、改正後民法においては、契約の相手方に契約不履行の帰責性がない場合でも解除が認められることに注意が必要です。
 この点については、井上治・猿倉健司『民法改正(債権法改正)を踏まえた 不動産取引契約の実務対応ガイド』、および、井上治・猿倉健司『不動産業・建設業のための改正民法による実務対応―不動産売買・不動産賃貸借・工事請負・設計監理委任』(清文社、2019)41頁を参照してください。

 以上、本稿では、新型感染症拡大を理由に契約を履行しなかった場合の責任と、新型感染症拡大による賃貸借契約への影響の一部について解説しました。「後編 新型感染症拡大による賃貸借契約への影響、建物内で感染者が発生した場合の不動産管理会社の責任」では、引き続き、新型感染症拡大による賃貸借契約への影響について解説する他、建物内で感染者が発生した場合の不動産管理会社の責任についても説明します。

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